Beskattning av kapitalvinst på enskild näringsfastighet - Gåva
Hej, säljer en hyresfastighet som har fått hälften som gåva. har ägt den andra halvan.
Jag har ägt hela fastigheten sedan år 2000, den såldes under 2016, den bedrivs som passiv näringsverksamhet, vid gåvo tillfället var taxerings värde 900 000 kr. säljes för 2 075 000 kr. Hur beskattas vinsten när det är hälften gåva?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Här handlar det om en enskild näringsverksamhet och enligt 13 kap 6 § Inkomstskattelagen, se lagen här, ska avyttring av näringsfastigheter beskattas i inkomstslaget kapital. När det kommer till benefika överlåtelser av fastigheter, dvs en överlåtelse där en del är gåva och en del är köp, så gäller huvudprincipen. Huvudprincipen innebär att fastigheten i sin helhet anses överlåten antingen genom försäljning eller gåva. Överlåtelsen är att anse som en gåva om ersättningen du gett för fastigheten understiger taxeringsvärdet. Frågan är därför om du betalade mer eller mindre än 900 000 kr? Om du betalade mindre än 900 000 kr ska fastigheten anses som en gåva och beskattas därefter. Jag utgår ifrån att du betalade mindre än 900 000 kr. Fastigheten är därmed en gåva och då gäller kontinuitetsprincipen enligt 44 kap 21 § IL, vilket innebär att du tar över den tidigare ägarens anskaffnings- och förbättringsutgifter på fastigheten. Med andra ord tar du över tidigare ägares, dvs den du fick fastigheten i gåva av, skattemässiga situation.
Skatten ska beräknas på beloppet som blir kvar efter att man dragit av omkostnadsbeloppet från ersättningen (2 075 000). Omkostnadsbeloppet räknas ut genom att man från det belopp man betalat för anskaffande av fastigheten (anskaffningsutgift) drar av utgifter som man haft för att förbättra fastigheten (förbättringsutgifter) t.ex. byggt till en tillbyggnad, bytt dörrar eller fönster, tapetserat om m.m. I ditt fall kommer du få dra av dina egna förbättringsutgifter samt tidigare ägares förbättringsutgifter på tidigare ägares anskaffningsutgift av fastigheten. Om vilka förbättringsutgifter man får göra avdrag för se vidare 45 kap 11-12 §§ IL, här och Skatteverkets hemsida om förbättringsutgifter, här. När du räknat ut hur mycket avdragsgilla förbättringsutgifter du har drar du av detta från tidigare ägares anskaffningsutgift. Det återstående beloppet är det s.k. omkostnadsbeloppet. När du dragit av omkostnadsbeloppet från ersättningen blir det då antingen ett överskott eller underskott. Om det blir överskott ska du betala 30 % på kapitalvinsten (som överskottet kallas) enligt 65 kap 7 § IL. Om det blir underskott får du dra av 63 % av underskottet och sedan får du dra av detta underskott mot andra kapitavinster du haft under året. Om det fortfarande finns kvar ett underskott efter avräknandet får en skattereduktion med 30 % göras på den del som inte övertiger 100 000 kr och med 21 % därefter, se 45 kap 33 § IL.
Sammanfattningsvis
Avyttring av fastigheten ska beskattas som gåva om du vid överlåtelsen betalat mindre för fastigheten än taxeringspriset. Du tar då över arvlåtarens anskaffningsavgift och förbättringsutgifter och räknar ut omkostnadsbeloppet genom att dra av dina och arvlåtarens förbättringsutgifter på arvlåtarens anskaffningsavgift. Sedan drar du av omkostnadsbeloppet från ersättningen (2 075 000). Det belopp som finns kvar är den beskattningsbara kapitalvinsten eller förlusten.
Jag har inte tillräcklig information för att kunna svara på frågan ordentligt men hoppas att mitt svar gav dig lite vägledning! Hör av dig om det är något mer du undrar över.
Med vänliga hälsningar,
