Försäljning av del av fastighet
Hej, vad blir skattekonsekvenserna för delägare till fastighet vid överlåtelse/försäljning till övriga delägare? Blir det som en fullständig försäljning med ingångsvärde och eventuella avdrag för förbättring och övrigt med skattesats drygt 20 procent?
Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Inkomster som ska beskattas i inkomstslaget kapital, är med några undantag skattepliktiga till 100 procent och beskattas med en separat statlig skatt på 30 procent se 67 kap 7 § inkomstskattelagen. Till inkomst av kapital räknas inkomster på grund av innehav av tillgångar och skulder liksom inkomster i form av kapitalvinster och kapitalförluster vid försäljning av dessa tillgångar. Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar, 41 kap inkomstskattelagen. Av detta kan man utläsa att en försäljning av en del av en fastighet är en skattepliktig inkomst som man ska ta upp till beskattning. Det finns dock lite olika regler om hur mycket av inkomsten som ska upp till beskattning beroende på vilken typ av delägare du är.
Om det du avser är att du äger en fastighet tillsammans med andra är ni samägare av fastigheten som ni alla bor i är lagen om samäganderätt blir tillämplig, om inte annat har avtalats. Delägaren har rätt att ta ut det pris denne önskar, det vill säga vanligtvis då marknadspriset när denne säljer sin andel i den samägda fastigheten. Du ska beskattas för vinsten du gör på denna ersättning, denna får du fram genom att beräkna ersättningen för andelen - försäljningsutgifter - omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter) = vinsten. Detta följer av 44 och 45 kap IL. På detta ska du då, eftersom det är en form av kapitalvinst till följd av en dig tillhörig egendom, beskatta inkomsten i kapital till 30 % skatt. Enligt 45 kap 33 § inkomstskattelagen behöver man dock vid försäljning av en privatbostadsfastighet bara ta upp tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet till beskattning. Skattesatsen blir då 22 procent.
Som jag förstår det av frågan är det förmodligen ingen bostadsrättsförening det var fråga om. Är det så gäller det som beskrivs nedan istället.
Det finns här två olika typer av bostadsrättsföreningar som skulle kunna vara aktuella i ditt fall och som ger olika skatterättsliga konsekvenser. Som jag förstår det är det inte en del i en sk. äkta bostadsrättsförening som du nu ska sälja. För att en bostadsrättsförening ska klassas som äkta (äkta privatbostadsföretag) så måste minst 60% av intäkterna avse bostäder med bostadsrätt, innehavda av privatpersoner. Om så dock är fallet och du avser sälja din bostadsrätt till de andra i föreningen gäller följande:
Skatteverket anser att överlåtelse av bostadsrätter till en äkta bostadsrättsförening är en avyttring som medför kapitalvinstbeskattning. Ersättningen för de överlåtna bostadsrätterna är marknadsvärdet på den nya erhållna bostadsrätten. Detta gäller oavsett vilket pris som har avtalats för föreningens inlösen av bostadsrätterna. På detta sätt räknas alltså ersättningen, det vill säga inkomsten som ska beskattas, på ett annat sätt än vad som gäller när man säljer sin bostadsrätt (del i bostadsrättsförening) till en utomstående köpare. Av kapitalvinsten på en privatbostadsrätt ska 22/30 tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital.
Den andra typen av bostadsrättsförening som mer sannolikt är aktuell i detta fall är den sk. oäkta bostadsrättsförening. När man säljer en andel i ett oäkta bostadsföretag ses det som en försäljning av en andel i en ekonomisk förening. Utöver de grundläggande bestämmelserna i 44 kap inkomstskattelagen blir därför även bestämmelserna om avyttring av delägarrätter i 48 kap inkomstskattelagen tillämpliga. Beräkningen av inkomsten blir därför försäljningsintäkten (ersättningen för andelen - försäljningsutgifter) - omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter) = vinsten. Kapitalvinst på andelar i onoterade svenska aktiebolag och svenska ekonomiska föreningar kvoteras till fem sjättedelar 42 kap 15 a § inkomstskattelagen. Skatten på kapitalvinsten blir därmed 25 procent.
Hoppas du har fått svar på din fråga!
