Försäljning av avstyckad mark, anskaffningsvärde på fastighet i gåva.
Har en fastighet gård med hus och skog. Fick gården av mina föräldrar (ensamt barn) och jag förmodar att gåvoskatt var betald. Därefter byggt hus och i samband med det sålde jag halva fastigheten till maken som betalade för huset. Vi har nu bodelat i samband med skilsmässa och jag har ersatt maken med 3.6 miljoner. Jag tänkte nu stycka av gården och sälja den delen som är obebyggd. Min fråga gäller beskattningen vid försäljning av del av fastighet. Det finns inget ingångsvärde på fastigheten som jag känner till då min mor ärvde den av sin förste make som dog i förtid. Det finns avdragsgilla förbättringskostnader på huset och övriga byggnader men det är ju inte den delen av gården som skall säljas. Hur räknar man fram ingångsvärdet på del av fastigheten? Vad blir skattesatsen? Finns det möjlighet att skjuta fram vinstskatt? Något jag missar att fråga?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Till att börja med regleras mycket av din fråga i inkomstskattelagen (IL). Gåvoskatten är numera borttagen så det är inget du behöver bry dig om nu.
Anskaffningskostnad
Rörande anskaffningsvärdet eller ingångsvärdet som du skriver i din fråga gäller kontinuitetsprincipen vilket innebär att man vid arv eller gåva går tillbaka i tiden för att hitta den senaste anskaffningskostnaden som då även blir gällande för dig enligt 44 kap. 21 § IL. Eftersom det inte verkar som att du har anskaffningskostnaden kan du vända dig till lantmäteriet då de kan ha uppgifter om vad din mors första make köpte fastigheten för. Det kan du antingen göra genom att kontakta lantmäteriet eller logga in på min fastighet på lantmäteriets hemsida som du hittar HÄR om du har en e-legitimation.
Är fastigheten inköpt före år 1952 kan du dock välja att låta 150 procent av taxeringsvärdet från 1952 ligga till grund för beräkningen av anskaffningsvärdet av hela fastigheten vilket framgår av 45 kap. 28 § IL, finns inte det tar man fram det taxeringsvärde som finns efter år 1952 och beräknar 150 procent av det med vissa justeringar.
Värdet på del av fastighet
När du får fram anskaffningsvärdet på hela den ursprungliga fastigheten finns ett separat taxeringsvärde för byggnaden och ett för marken som man sedan använder sig av för att beräkna värdet av den marken du styckar av enligt 19 kap 11 § IL. Hur du räknar fram värdet på den avyttrade marken visas bäst med ett exempel (metod 1).
Om du får fram att inlöpspriset 1960 var 180 000 kr och taxeringsvärdet för en fastighet på 2000 kvm var 150 000 kr där 100 000 kr utgör byggnad och 50 000 kr utgör mark. Säljer du sedan 500 kvm av fastigheten delar du först markvärdet med det totala fastighetsvärdet och gångrar det med det totala inköpspriset. Då får du fram det totala anskaffningsvärdet för hela marken. I detta fall 50 000/150 000x180 000 kr= 60 000 kr. Sedan tar du storleken på den avstyckade marken delat på hela markytan och gångrar det med priset på hela marken 500/2 000x60 000= 15 000 kr. 15 000 kr blir alltså då anskaffningsvärdet på de 500 kvm mark som du säljer i exemplet. Säljer du sedan marken för exempelvis 40 000 kr blir alltså vinsten 25 000 kr (40 000 – 15 000 kr). Denna metod blir lite svårare att räkna ut om fastigheten är en lantbruksenhet, då dessa ses som både en näringsfastighet och en privatbostad. Man måste då först ta reda på hur stor del av anskaffningsvärdet som hänför sig till respektive del. Är det en lantbruksfastighet ska även lantmäteriet ha uppgifter om värdet på respektive del.
Det finns även en annan metod för uträkning av anskaffningsvärdet vid delavyttringar som du kan läsa mer om HÄR (benämnd metod 2) vilken regleras i 45 kap 20 § IL. Jag förklarar den metoden endast kortfattat då denna metod troligtvis är mindre fördelaktig för dig då den redovisade vinsten lär bli större och därmed behöver du betala mer skatt. Man använder sig här av värderelationerna vid avyttringstillfället. Där man tar taxeringsvärdet vid avyttringstillfället, sedan minskar man värdet med den värdenedgång försäljningen kan antas ha på fastigheten för att sedan gångra det med 133 procent och plussar ihop det med det faktiska priset man fick för den sålda marken. Då har man fått fram hela anskaffningsutgiften. Efter det tar man den avyttrade delens försäljningspris delat på hela anskaffningsvärdet och gångrar det med inköpspriset som fanns när din mors första make köpte fastigheten.
Eftersom du styckar av marken så beror det på hur lång tid du väntar innan du säljer den avstyckade delen. Om den avstyckade delen hinner få ett taxeringsvärde kan alltså taxeringsvärdet på den avstyckade tomten användas som anskaffningsvärde om du ber om att få använda det värdet.
Skattesats
Skattesatsen blir olika beroende på om det är en privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Om den avstyckade delen av din fastighet är tomtmark och säljs till en närstående med avsikt att det ska byggas en privatbostad på den kan den ses som en privatbostad (vilket är fördelaktigt ur skattemässig synvinkel). Av vinsten av privatbostäder ska tjugotvå trettiondelar tas upp till beskattning enligt 45 kap. 33 § IL. Skattesatsen på detta belopp är 30 % enligt 65 kap. 7 § IL. Vilket ger en effektiv skatt på 22 procent.
Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter. Skattesatsen för näringsfastigheter uppgår till 30 procent av vinsten men endast 90 procent av fastigheten ska tas upp till beskattning. Vilket föranleder en effektiv skatt på 27 procent. Gör du en vinst på 100 000 kr kommer alltså skatten bli tillslut bli 27 000 kr.
Skjuta upp skatten
Skjuta upp skatten kallas uppskov. Uppskov kan bara göras på privatbostäder och förutsätter att man köper en ny bostad kort tid efter att man sålt den gamla. I ditt fall verkar det tyvärr inte som att det är möjligt att begära uppskov om du inte har planerat att köpa en ny permanentbostad.
Avdrag för förbättringsutgifter
Avdragen för förbättringsutgifter kommer inte kunna dras av i det här fallet då endast förbättringsutgifter hänförliga till den avyttrade delen får tas upp enligt 45 kap. 19 § IL. Förbättringsutgifterna får du istället ta med när/om du säljer ursprungsfastigheten.
Ytterligare råd
Du kan göra avdrag för bl.a. lagfartskostnad när du säljer av marken. När du deklarerar kan det vara bra att skriva på deklarationen hur värdet har tagits fram för att vi felräkningar undvika att få skattetillägg.
Handlingsplan
-Börja med att vända dig till lantmäteriet för att få fram anskaffningsvärdet som antingen är det verkliga värdet när din mors förste make köpte fastigheten eller 150 procent av taxeringsvärdet 1952.
-Det kan vara bra att se vilka av alternativen för beräkning av markens anskaffningsvärde som genererar minst vinst (och därmed minst skatt).
-När du säljer den avstyckade marken ska den tas upp till beskattning året efter att köpekontraktet skrevs på, om det skrivs på 1 januari 2019 ska försäljningen redovisas och skattas på 2020. Du ska då deklarera den på bilaga K7 (om det är en näringsfastighet) annars på bilaga K5 som du skickar med i deklarationen.
Är det något du glömde fråga eller som jag har varit otydlig med är du välkommen att återkomma till mig på marcus.karlsson@lawline.se Skatteverket kan också vara hjälpsamma när det kommer till dessa frågor. Det har även broschyrer och liknande som kan vara vägledande om du behöver ytterligare hjälp. En av dessa hittar du här.
Hoppas du fick svar på dina frågor!
Med vänliga hälsningar,
