Förköpsklausul i avtal om fastighet

2017-04-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA
Hej Lawline!Jag har en fråga angående ett avtal jag har med mina bröder, på en sommarstuga vi äger tillsammans.Jag och mina bröder äger sommarstugan tillsammans, 1/4 var. I avtalet framgår bland annat att förändringar på egendomen endast får ske efter samtycke från samtliga delägare.Vi har nu lagt till en klausul i avtalet, pga. att en av mina bröders barn har dålig ekonomisk situation och massor av skulder. Därför har vi lagt till detta:"Vid försäljning av del i egendomen, dödsfall eller annan förändring inom ägargruppen skall kvarvarande ägare ha förköpsrätt till egendomen i fråga. Den delägare eller arvingen som då köpes ut, erhåller 1/4 av ursprungliga köpeskillingen för egendomen (och sedan summan)."Detta har vi gjort eftersom stugan nu skjutit i värdet pga. att vi arbetat på den i många år samt den normala värdeökningen med tiden sedan vi köpte den. Dessutom köpte vi den för ett förmånligt pris av en äldre släkting.Nu undrar jag därför: Skulle detta avtal anses bindande vid t.ex. dödsfall av en av mina bröder? Går det att avtala om att arvingen då får ut 1/4 av den ursprungliga köpeskillingen, eller kommer i sådana fall hans barn att köpas ut för 1/4 av den nuvarande köpeskillingen?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

I Sverige råder avtalsfrihet vilket betyder att man kan avtala fritt om det mesta. Så länge alla bröder är överens är det fullt möjligt att ha en förköpsklausul i avtalet. Att ni reglerat priset är också okej.

Vad som dock är problematiskt med en sådan klausul i ett avtal om en fastighet (vilken utgör fast egendom) är att den enligt praxis inte anses rättsligt bindande, se NJA 1984 s. 673. Om någon av bröderna av någon anledning inte skulle respektera avtalet och väljer att sälja sin andel till någon annan och till annat pris blir den försäljningen ändå giltig. Klausulen är alltså ganska ”tandlös” och kräver att alla parter respekterar avtalet. Väljer någon att frångå avtalet går det alltså inte att kräva tillbaka den sålda andelen.

Ett annat problem är att ert avtal inte kan binda tredje man. Det betyder att ni inte genom ert avtal kan binda t.ex. en arvinge till att följa avtalet. Följden av detta kan bli att arvingen kan välja att sälja sin ärvda del av fastigheten till någon annan och till ett högre pris. Avtalet är alltså inte gällande för arvingen eftersom hen inte varit med och skrivit under avtalet.

Svaret på din fråga blir att det går att avtala så som ni har gjort, men att förköpsklausulen inte blir rättsligt bindande. Om någon väljer att inte respektera avtalet finns det inte så mycket att göra åt saken då en förköpsklausul i avtal om fast egendom inte anses rättsligt bindande. Dock kan ju klausulen fortfarande ha viss betydelse för er då det kan kännas omoraliskt att frångå ett avtal som ni alla varit överens om.

Hoppas att du fick svar på din fråga.

Vänliga hälsningar,

Cecilia Knutsen
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Övrigt (2078)
2021-07-31 Överlåtelse av andel i ägarlägenhet
2021-07-31 Får man ge bort en gåva med villkor?
2021-07-30 Får en granne söka upp mig genom att leta information i sopsorteringen?
2021-07-30 Får grannens växter skugga din tomt?

Alla besvarade frågor (94603)