Överlåtelseförbud i gåvobrev, gåva av fastighet
Hej, Jag har i gåva 7 maj 2013 fått en fastighet av min tidigare pojkvän. Jag vill sälja men vet inte om jag kan utan hans tillstånd.
Hans far har byggt detta sommarhus 1965 och min pojkvän fick det i arv 2010. Sedan 2010 har han varit skriven på adressen och är så fortfarande. Dock har han alltså givit mig fastigheten. I gåvobrev finns ett par klausuler såsom:
"Fastigheten tillträdes i samband med detta gåvobrevs undertecknande."
"Gåvotagaren äger ej utan givarens skriftliga samtycke överlåta fastigheten."
"Det givna liksom ersättning för och avkastning av detta skall utgöra gåvotagarens enskilda egendom. De regler om rådighetsinskränkningar och övertaganderätt, som följer av vid vår tid gällande äktenskaps- och sambolagstiftning och lagstiftning om registrerat partnerskap, skall ej äga tillämpning på det givna, dess avkastning eller substitut."
"Gåvoegendomen eller vad som trätt i dess ställe skall vid gåvotagarens frånfälle - till den del av egendomen då finnes i behåll - tillfala gåvotagarens bröstarvingar med den fördelning som följer av den legala arvsordningen."
Då han har stora skulder till mig (ett par skuldebrev finns skrivna dock ej allt) och vägrar att betala dessa vill jag sälja fastigheten.
Jag har varit skrivit på adressen en kort period 2012/2013, men är så inte längre. Kan jag sälja utan hans samtycke? Om inte kan jag då vräka honom från huset och istället hyra ut det på att på så vis få tillbaka skulden?
MVH Camilla
Lawline svarar
Hej Camilla och tack för din fråga!
Det verkar som att formkraven för gåvobrevet är uppfyllda och jag lämnar därför formalian därhän. Generellt sett är det vid gåva av fastighet (vilket regleras i 4 kap. Jordabalken, se: https://lagen.nu/1970:994) vanligt med sådana förbud mot vidareöverlåtelse som det är fråga om här. En givare vill inte sällan begränsa gåvotagarens befogenheter när det kommer till att förfoga över fastigheten och detta är alltså möjligt. Angående din vilja och möjlighet att sälja fastigheten talar följaktligen villkoret "gåvotagaren äger ej utan givarens skriftliga samtycke överlåta fastigheten" sitt tydliga språk: för att överlåta fastigheten krävs skriftlig bekräftelse på att din före detta pojkvän samtycker till att fastigheten försäljs. Rent praktiskt kan du inte sälja den utan hans tillstånd; det framgår normalt av fastighetsregistrets inskrivningsdel vilken typ av förfogandeinskränkningar som en fastighet är belastad med och en eventuell förvärvare hade helt enkelt inte kunnat få lagfart på fastigheten om den sålts. Se Beckman m.fl., Jordabalken - En kommentar till JB och anslutande författningar (1 okt. 2011, Zeteo), kommentaren till 4 kap. 29 §.
Det framgår inte av omständigheterna vilken slags uppgörelse som du och din tidigare pojkvän har träffat för hans boende på sommarhuset på fastigheten. Är hans boende i sommarhuset rotat i ren välvilja från din sida kan du absolut prata med honom och säga att du nu har för avsikt att hyra ut sommarhuset istället. Har ni ett hyresavtal måste uppsägningstiden i avtalet iakttas.
Rörande skulden och skuldebreven har dessa egentligen, såvitt jag förstår, inget med fastigheten att göra – fastigheten är din och är din att hyra ut (så länge som inte begränsningar i gåvotagarens möjligheter att även upplåta fastigheten finns inskrivna i gåvobrevet). Skulden är din tidigare pojkväns och ska följaktligen betalas till dig i egenskap av den person som har rätt att kräva och uppbära betalning i skuldebrevslagens (se: https://lagen.nu/1936:81) mening. När själva skulden inte är tvistig, utan det förhållandet att den betalningsskyldige inte betalar har sin grund i att vederbörande inte vill eller kan, är det företrädesvis Kronofogdemyndigheten (KFM) som du ska vända dig till. Hos KFM prövas inte skulden i sak, utan KFM kommer att utfärda ett betalningsföreläggande mot din före detta pojkvän med skuldebrevet som grund. KFM tillhandahåller ett färdigt formulär för betalningsföreläggande, vilket du når här: https://www.kronofogden.se/Ansokaombetalningsforelaggande.html. Vad som händer efter att ansökan om betalningsföreläggande inkommit till KFM kan du läsa om via länken ovan. KFM kan i slutändan hjälpa dig med att driva in skulden (verkställa).
Sammanfattningsvis kan du alltså inte utan din pojkväns samtycke överlåta fastigheten. Möjligheten att ”vräka” för att sedan hyra ut sommarhuset beror helt på den uppgörelse med stöd av vilken din tidigare pojkvän numera bor i huset. Rörande skuldebreven är det mest effektivt att vända sig till KFM med en ansökan om betalningsföreläggande, och förhoppningsvis kunna driva in skulden den vägen.
Jag hoppas du fått svar på dina frågor och att allt ordnar sig för er.
Vänligen,
