Följer servitutet automatiskt med fastigheten om den ges bort i gåva?
Mina föräldrar tänker ge mig och min syster vars 1/2 del av fastigehten , dvs efter gåvobrevets OK kommer jag och min syster äga vars1/2 del av fastigheten och mina föräldrar ingen del. Det fanns i mina föräldrars köpebrev ett servitut för väg över grannes tomt/mark för att man överhuvudtaget skall kunna accessa stugan. Behöver ett sådan servitut förnyas eller följer detta automatiskt med vid ett gåvobrev av hela fastigheten. Riskerar vi att stå utan möjlighet att ta oss till vår fastighet?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Mina utgångspunkter
Om jag har förstått dig rätt så undrar du om servitutet som hör till dina föräldrars fastighet behöver förnyas inför att du och din syster ska få fastigheten i gåva, eller om servitutet automatiskt följer med den.
Jag tolkar det du har skrivit som att det rör sig om ett avtalsservitut, som har sin grund i ett avtal mellan fastighetens ägare i då- eller nutid. Den andra typen av servitut kallas för officialservitut och kan bara uppstå genom ett beslut av en myndighet eller en domstol.
Jag kommer att hänvisa till jordabalken (JB) i mitt svar.
Servitutet följer automatiskt med fastigheten
Det korta svaret på din fråga är att servitutet automatiskt följer med fastigheten, eftersom den är den härskande fastigheten i servitutsförhållandet.
En förutsättning är dock att servitutet är ett giltigt servitut.
Jag kommer nu att beskriva mer noggrant vad som gäller.
Dina föräldrars fastighet är den härskande fastigheten
Servitutet gäller mellan dina föräldrars fastighet och grannens fastighet, som vägen går över.
Dina föräldrars fastighet är den härskande fastigheten, eftersom den har en rättighet knuten till sig som belastar grannens fastighet (14 kap. 1 § första stycket JB). Det rör sig i ert fall om rätten till att använda vägen på grannens mark.
Grannens fastighet kallas för den tjänande fastigheten, eftersom vägen som dina föräldrar har rätt att använda ligger på den (14 kap. 1 § första stycket JB).
Servitutet är kopplat till äganderätten till den härskande fastigheten
Hur kommer det sig då att servitutet följer med fastigheten automatiskt?
Jo, servitutet är nämligen kopplat till äganderätten till den härskande fastigheten - alltså dina föräldrars fastighet (14 kap. 3 § JB). Det innebär att servitutet kommer att finnas kvar, även om fastigheten byter ägare.
Därmed kommer servitutet att följa med fastigheten automatiskt när dina föräldrar ger den till dig och din syster i gåva. En förutsättning för det är dock att servitutet är giltigt.
Det lär finnas ett separat servitutsavtal
Du skriver att servitutet står omnämnt i dina föräldrars köpebrev. Jag utgår dock från att det även finns ett separat servitutsavtal någonstans, eftersom servitutet har upprättats av ägarna till de två fastigheterna någon gång.
Avtalsservitutet kan alltså inte ha uppstått enbart genom att det skrevs in i köpebrevet av den förra ägaren till dina föräldrars fastighet, eftersom det bara är den tjänande fastighetens ägare som kan ta initiativ till ett servitut (14 kap. 5 § JB). Servitutet är därmed inte giltigt som servitut om det bara finns inskrivet i köpebrevet.
Ett undantag från det gäller om den förra ägaren till dina föräldrars hus även ägde den tjänande fastigheten när köpebrevet skrevs. Då är det inte omöjligt att servitutet är giltigt ändå, även om det bara skulle finnas omnämnt i köpebrevet.
Avtalet om servitut måste uppfylla formkraven för att vara giltigt
För att vara giltigt som servitut behöver avtalet uppfylla formkraven i lagen (14 kap. 5 § JB):
- Det ska vara skriftligt.
- Den tjänande fastighetens ägare ska ha upprättat det.
- Dina föräldrars fastighet och grannens fastighet ska vara omnämnda.
- Ändamålet med servitutet ska framgå.
Servitutet gäller för all framtid, förutsatt att det inte finns någon specifik tidsbegränsning i avtalet (7 kap. 6 § JB).
Sammanfattning
Servitutet som hör till dina föräldrars fastighet kommer automatiskt att följa med fastigheten när du och din syster får den i gåva. Det beror på att den är den härskande fastigheten i servitutsförhållandet, vilket gör att servitutet är direkt kopplat till äganderätten till fastigheten.
En viktig förutsättning för detta är förstås att servitutet är giltigt. Det behöver uppfylla lagens formkrav för att gälla som servitut.
Jag vill råda dig att ta reda på mer information om servitutet, eftersom det sannolikt finns ett separat servitutsavtal någonstans. Genom att se till att servitutet är giltigt får du och din syster möjlighet att känna er trygga med att ni även i fortsättningen kan använda vägen för att ta er till fastigheten.
Det finns lite information om servitut på Lantmäteriets hemsida. Som fastighetens ägare kan dina föräldrar logga in på "Min fastighet" hos Lantmäteriet. Är servitutet som hör till fastigheten inskrivet i fastighetsregistret så syns det där.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har fler funderingar så får du gärna skicka in en ny fråga till oss.
Med vänliga hälsningar,
