Flera frågor kopplade till näringsfastighet, detaljplan och arrende

Question

Privatperson NN äger privatbostadsfastighet (med vattenområde). År 2000 fick del av fastigheten detaljplan. NN:s två befintliga byggnader(75 kvm,privatbostad) och en näringsfastighet ( 150 kvm),utom vattenområdet. 1. Privatperson PP hade ingått nyttjanderättsavtal med ovan fastighetsägaren för att använda det befintliga småhuset (privatbostad) år 1998. Och år 2000 detaljplanelades den. Idag återstår det 20 år av nyttjanderättsavtalet. Arrendeavgiften är noll kronor per år, men nyttjanderättshavaren ska betala fastighetsavgiften och andra fastighetsrelaterade kostnader inkl. underhåll och reparationer. 1a. Är avtalet fortfarande giltigt när den marken detaljplanelagts? 1b. Räknas byggnaden ovan som näringsfastighet eller privatbostad trots att avgiften är noll kronor? 1c. Vilka kostnader skulle tas bort för att fastigheten och fastighetsägare inte räknas som näringsfastighet respektive näringsidkare? 2. PP har även ingått i separat nyttjanderättavtal att använda näringsfastigheten ( vandrarhem) ovan från och med år 2000, 10 år före detaljplanen vunnit laga kraft. Återstår 25 år av nyttjanderättsavtalet. Arrendeavgiften år 1 : 50 000 kr och de följande åren ska årsavgiften höjas med 5% årligen. 2.a. Är avtalet giltigt då marken under byggnaden detaljplagts? 2b. Får man höja avgiften på det sättet ? 2c. Om PP hade ingått en hyresavtal eller anläggningsarrende eller lägenhetsarrende skulle avtalet gälla vid 49 års avtalstid, när fastigheten planlagts ?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!

I mitt svar kommer jag att hänvisa till följande lagar:

Plan- och bygglag (2010:900) (hädanefter PBL)

Inkomstskattelag (1999:1229) (hädanefter IL)

Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (hädanefter AvtL)

1a. Är avtalet fortfarande giltigt när den marken detaljplanelagts?

Denna fråga går dessvärre inte att svara rakt på. Kommunen svara för att detaljplanera marken i kommunen, se 1 kap. 2 § PBL. Det innebär att kommunen gör upp planer för hur marken är tänkt att användas i framtiden, vilket kan påverkar verksamheten på olika fastigheter om de exempelvis kräver tillstånd från kommunen eller liknande. Om det är fallet kan kommunen i framtiden med hänsyn till detaljplanen neka dessa tillstånd vilket får en inverkan på de verksamheter som bedrivs på fastigheterna som omfattas av detaljplanen. Utan att ha närmare insyn i detaljplanen kan man svara generellt på din fråga. Om detaljplanen inte påverkar den verksamhet som bedrivs, så är det självklara svaret att avtalet fortfarande är giltigt. Om däremot detaljplanen kraftigt inverkar på möjligheten för parterna att fortsätta som vanligt kan man med stöd av allmänna avtalsrättsliga regler komma ur avtalet på ett eller annat sätt. Att en fastighet med nyttjanderättsavtal av olika slag omfattas av en detaljplan innebär alltså inte automatiskt att avtalet blir ogiltiga, utan det som måste avgöras är om avtalet fortfarande kan upprätthållas mot bakgrund av detaljplanen.

1b. Räknas byggnaden ovan som näringsfastighet eller privatbostad trots att avgiften är noll kronor?

Gränsdragningen mellan en näringsfastighet och privatbostadsfastighet är inte helt självklar. Privatbostadsfastigheter definieras i 2 kap. 13 § IL, som småhus med tomtmark, småhus på annans mark, småhus på lantbruksenhet, ägarlägenhet och obebyggd tomtmark som är en privatbostad. Att det ska vara en privatbostad innebär enligt Skatteverkets vägledning att bostaden ska användas eller vara avsedd att användas för permanent- eller fritidsboende av ägaren eller närstående till ägaren. Om ägaren använder eller har för avsikt att använda mer än 50% av ytan i ett enfamiljshus för sig själv eller närstående, eller 40% på motsvarande sätt för ett tvåfamiljshus är det en privatbostad. Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter, se 2 kap. 14 § IL.

Det är med andra ord inte avgiften som är det avgörande, utan det som är avgörande är om ägaren eller närstående till ägaren använder eller har för avsikt att använda bostadsfastigheten. Förutsatt att nyttjanderättshavaren inte är en närstående är det med största sannolikhet en näringsfastighet.

1c. Vilka kostnader skulle tas bort för att fastigheten och fastighetsägare inte räknas som näringsfastighet respektive näringsidkare?

Som du ser ovan är det inte frågan om avgifterna som är det avgörande, utan det är syftet med fastigheten. Vad gäller om uthyraren räknas som näringsidkare är detta rätt enkelt. Ett innehav av en näringsfastighet räknas som näringsverksamhet. Du kan läsa mer om detta på Skatteverkets hemsida. Skatteverket erbjuder också väldigt bra rådgivning över telefon.

2.a. Är avtalet giltigt då marken under byggnaden detaljplagts?

Här blir dessvärre svaret detsamma som ovan. Jag skulle råda dig att ta kontakt med kommunen för att diskutera denna fråga mer utförligt. De har bäst möjlighet att besvara frågor om detaljplanen.

2b. Får man höja avgiften på det sättet?

I din fråga beskriver du en indexeringsklausul där avgiften höjs med 5% årligen. Sådana indexeringsklausuler är vanliga och ett bra sätt att skydda sig mot inflation och liknande under långa avtalsförhållanden. Med andra ord är det tillåtet. Dock finns det allmänna avtalsrättsliga regler att förhålla sig till.

Ett avtalsvillkor kan av olika anledningar vara oskäligt mot en av parterna. Om man menar att indexeringsklausulen innebär en för stor höjning får man försöka avtala om den, eller med stöd av 36 § AvtL begära att den jämkas i domstol. Jämkning innebär att man justerar ett avtalsvillkor, antingen till det bättre eller sämre för en part. Det finns två rättsfall från Högsta domstolen (hädanefter HD) om jämkning av indexeringsklausuler i arrendeavtal.

I NJA 1979 s. 731 saknades en indexeringsklausul och uthyraren vill att detta infördes efter väldigt lång tid. HD sa dock nej, men gick med på en engångshöjning. Avsaknaden av en indexeringsklausul var inte så oskälig att en sådan behövde införas enligt HD. I NJA 1983 s. 385 hade parterna kommit överens om en indexeringsklausul för att uthyraren skulle kompenseras för inflationen. Däremot fick klausulen inte den önskade effekten, och HD menade att man inte kunde ha förutsett detta. Till detta kom att man när arrendeavtalet skrevs hade väldigt lite erfarenhet av indexeringsklausuler. Därför kom indexeringsklausulen i avtalet att ändras.

När det kommer till jämkning enligt 36 § AvtL är denna främst förbehållen rättsliga relationer där en part är underlägsen den andra. Dessutom måste man visa på att ett villkor är oskäligt, och detta kan vara svårt. Det går i kommersiella sammanhang, men det är inte lika lätt som när det gäller ett konsumentförhållande. Utan att vara insatt i vad arrendeavtalet är värt går det inte med säkerhet att säga om klausulen är godtagbar. Dock låter det som en normal och rimlig klausul. Med tanke på att man historiskt har försökt hålla inflationen runt 2% är den kanske aningen hög, men att den skulle vara allt för hög och att den därför borde jämkas kan bli svårt att motivera i en kommersiell relation.

2c. Om PP hade ingått ett hyresavtal eller anläggningsarrende eller lägenhetsarrende skulle avtalet gälla vid 49 års avtalstid, när fastigheten planlagts?

Jag är inte helt säker på att jag förstår den här frågan. Ett arrendeavtal ska vara tidsbestämt och sträcka sig över minst 5 år. Däremot kan man avtala om längre tid, och det finns många arrendeavtal som löper över väldigt lång tid. Att avtala om en hyres- eller arrendetid på 49 år är med andra ord möjligt, och vad gäller detaljplaneringen av marken är svaret som ovan att det beror på om avtalet kan fullgöras eller inte.

Om du har några frågor kring mina svar är du varmt välkommen att kontakta mig på: [e-mail]

Hoppas att du fick svar på dina frågor!