Fel vid köp av samägd fastighet
Hej!!
Jag och min före detta äger ett sommarställe ihop. Vi har kommit överens om att jag ska ta över det. Till saken hör att hon gjorde en värdering på stället för 300000 SEK med fullt möblerad och alla fast installationer på plats i kök, tvättstuga och badrum. Sedan efter värderingen så har hon tagit alla möbler i princip, plockat bort duschställ med dörrar, tvättställ och tvättställsskåp. Hon meddelar värderingsfirman att hon gjort detta, dom sänker värderingen till 280000 SEK. Min före detta har inte meddelat mig om någonting, utan har bara gjort detta. Nu vill värderingsfirman att jag plockar in nya värderingar på sommarstället. Det som är värst är ju att hon har plockat bort fast inredning på toaletten och förstört tät- och fuktspärr och inte ens meddelat mig. Hur ska jag gå vidare?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Åtgärder i samägd fastighet
Under förutsättning att du inte köpt sommarstugan än, utan att ni äger fastigheten tillsammans är samäganderättslagen tillämplig. Enligt 2 § erfordras samtliga delägares samtycke för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning. Det krävs alltså samtycke vid varje rättslig disposition (försäljning, uthyrning eller förfogande som innebär att äganderätten upphör eller begränsas) och vid vidtagande av förvaltningsåtgärder. Som förvaltningsåtgärd räknas bland annat renoveringar och underhåll eller andra åtgärder som utförs för egendomens vård och bevarande. En ensam delägare får undantagsvis besluta om åtgärder som är av brådskande och nödvändig natur. Det som räknas som nödvändiga och brådskande åtgärder är bl.a. åtgärder för att skydda egendomen mot förstörelse eller plötslig värdeförsämring samt åtgärder som är föreskrivna i lag eller påbjudna av myndighet.
I din fråga beskriver du att din före detta har tagit bort den fasta inredningen i badrummet och även förstört tät- och fuktspärrar, åtgärder som närmast kan klassas som förvaltningsåtgärder. Utifrån din fråga har det inte varit brådskande eller nödvändigt att genomföra detta för att förhindra förstörelse av sommarstugan. Din före detta har således inte haft rätt att förändra våtutrymmet på det sätt du beskrivit utan ditt samtycke. Vad som händer om en delägare vidtar en åtgärd utan erforderligt samtycke regleras dock inte i samäganderättslagen. Istället torde lösningen på ditt problem lösas med stöd av skadeståndsrättsliga regler och principer. Dessa innebär i korthet att du kan kräva ersättning för den skada du lidit. Med andra ord kan du kräva att din före detta ersätter den värdeförminskning som skett till följd av de otillåtna åtgärderna.
Fel i köp av fastighet
För det fall ni redan har ett köpeavtal avseende sommarstugan är 4 kap. Jordabalken (JB) tillämplig på köpet. Om köparen och säljaren har avtalat om det skick köpobjektet ska ha är alla avvikelser från avtalet ett fel i rättslig mening, 4 kap. 19 § 1 st. JB. Jag utgår från att ni kommit överens om att du ska överta sommarstugan i det skick den varit under den tid ni varit samägare. I och med att din före detta försämrat sommarstugans skick genom att förändra badrummet överensstämmer inte köpeobjektet med det som avtalats. Följden av detta blir att du kan kräva avdrag på köpeskillingen, se 4 kap. 12 och 19 §§ JB.
Sammanfattning och svar
Beroende på om ni ingått ett köpeavtal eller inte kommer olika regler vara tillämpliga. Om du inte köpt ut din före detta är samäganderättslagen tillämplig och du kan då kräva ersättning för den skada du lidit. Detta kan ni givetvis välja att reglera genom att en framtida köpeskilling sätts ned i motsvarande mån. Om ni redan skrivit ett köpeavtal föreligger ett fel i köpet och du kan kräva avdrag på köpeskillingen. Oavsett vilket regelverk som är tillämpligt kommer alltså resultatet bli detsamma: de åtgärder som har vidtagits i våtutrymmet påverkar sommarstugans värde och blir även avgörande för vad du ska betala för den. Min slutliga rekommendation är således att du anlitar en värderingsman eller på annat sätt tar reda på det aktuella värdet av sommarstugan för att veta hur stor ersättning som ska utgå.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du har även valt telefonuppföljning till din fråga och jag har kontaktat dig på mail med förslag på tid. Återkom gärna till mig så snart du kan om du behöver boka om tiden.
Med vänlig hälsning,
