Fel vid köp av bostadsrätt
Hej! I Juni 2018 köpte jag och min Sambo en bostadsrätt i Solna. Innan visningen läste vi på mäklarens hemsida att bostadsrätten har golvvärme i badrummet. Under visningen har vi fått samma information av mäklaren och även säljaren har meddelat att det är Golvvärme. I vårt kontrakt har säljaren skrivit under på badrumsbeskrivningen att golvvärme finns. Vi tänkte inte mer på detta då vi fått det bekräftat så pass många gånger att badrummet faktiskt har golvvärme, och då lägenheten köptes i början av sommaren så hade vi inte heller någon anledning att starta den. När vi i februari försökte starta den så kunde vi inte styra den härifrån och funderade på om den var centralstyrd, precis som elen i vårt hem. Vi kontaktade ordförande och fick då veta att det aldrig funnits någon golvvärme i detta huset.
Vi har skickat en reklamation till säljaren som han bestrider med anledningen att vi inte inkommit inom skälig tid. När jag läser i köplagen står:
"Köparen får inte häva köpet på grund av felet, om han inte inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet, eller efter den tid för avhjälpande eller omleverans som kan följa av 37 §, meddelar säljaren att han häver köpet. Detta gäller dock inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder"
Vi meddelade säljaren omgående efter vi upptäck felet och jag anser även att detta strider mot god tro och heder då vi fått informationen så pass många gånger. Hur tycker ni att vi kan gå vidare?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!
Tillämplig lag vid köp av bostadsrätt är precis som ni nämner i frågan köplagen (KöpL).
För att se hur ni ska gå vidare måste vi först konstatera att det föreligger ett fel i rättslig mening. Vilket jag skulle säga att det gör enligt 17 § 1 st. KöpL som säger att varan (bostadsrätten) ska i fråga om andra egenskaper (golvvärme) stämma överens med vad som följer av avtalet, står det alltså i avtalet att golvvärme ska finnas så föreligger det fel. Även om det inte skulle stå i avtalet att golvvärme är inkluderat kan det anses att fel föreligger enligt 18 § KöpL som säger att fel föreligger om varan inte överensstämmer med uppgifter som säljaren lämnat vid marknadsföringen. Då säljaren både sagt till er att golvvärme ska finnas samt att det framgick av annonsen föreligger det utan tvekan fel.
Då vi konstaterat att det föreligger fel är nästa steg vilka påföljder ni kan göra gällande. Till och börja med kan konstateras att det finns en undersökningsplikt enligt 31 § KöpL som säger att köparen ska undersöka varan så snart omständigheterna medger det. Det här kan bli lite problematiskt för er då det tog lång tid innan ni kollade golvvärmen. Men jag tror inte det ska ha allt för stor påverkan i det här fallet då det tydligt framgått av marknadsföringen att det ska finnas golvvärme.
Nästa steg är att reklamation ska göras inom skälig tid från det att ni märkte felet vilket följer av 32 § KöpL, och i det här hänseendet ser det ut som att ni har gjort precis rätt. Vad som anses som skälig tid varierar men två veckor från det att felet märktes brukar vara en riktlinje i KöpL. Problemet här är att ni kan ha svårt att bevisa att felet inte märktes tidigare och att rätten därmed gått förlorad. Huvudregeln är att att i och med ni påstår att ni inte märkt felet tidigare är det ni som ska bevisa det här.
De påföljder ni skulle kunna göra gällande om ni skulle kunna bevisa att reklamation skett i skälig tid är först och främst prisavdrag och i sista hand hävning, vilket följer av 37 § KöpL. Prisavdraget beräknas utifrån vad felet är värt (hur mycket bostadsrätten minskat i värde pga det) enligt 38 § KöpL. Jag har dock svårt att se att hävning skulle bli aktuellt i ert fall då det ställs höga krav och felet måste väsentligt för köpet samt måste säljaren vetat om att det var väsentligt för er med golvvärme.
Bestämmelsen rörande tro och heder i 39 § KöpL tar också bara sikte på att hävningen inte är meddelad i rätt tid och inte reklamationen och aktualiseras inte i detta läget.
Största problemet är dock att reklamationen kom flera månader efter köpet och att ni då måste bevisa att ni nyligen uppmärksammade felet, vilket kan bli svårt då det är ord mot ord, men mitt främsta tips är att boka en tid men någon av våra jurister, som ni kan göra här: http://lawline.se/boka.
Jag hoppas ni får ordning på det här och att ni fick svar på era frågor!
Med vänlig hälsning,
