Fel vid köp av bostadsrätt

2016-09-19 i Köplagen
FRÅGA
Hej,Vi har nyligen sålt en lägenhet. 12 dagar efter köp hör köparen av sig till oss och hävdar att de har en läcka i rören under diskhon och hävdar att diskon nästan är obrukbar. De hävdar att det är vattenskador och att det luktar illa på grund av läckan och avloppet. Tre dagar före säljdagen lagade vi mat och använde diskhon som vanligt utan problem, vi städade lägenheten och dagen före Kontraktskrivning kollade vi all städning och såg inga tecken på något läckande rör under diskhon. Vi hade också i nära anslutning till tillträdesdagen varit på semester i en dryg väcka och vid hemkomst var det inga tecken på varken vattenläcka eller konstig lukt från diskho/avlopp. Köparen hävdar att detta är något de själva inte orsakat men de har skickat bilder där de håller i lösa slangar som vi aldrig haft problem med varit trasiga. De vill att vi ska stå för alla kostnader. Min fråga är då vilken skyldighet vi har i detta fall. Köparen har själv varit där och pillat, kan det ha orsakat att skadan blivit ännu större om det var någon skada innan? Om det var något som var dåligt innan, kan det klassas som en förslitningsskada som oturligt nog har brustit då de flyttat in? Vad har vi för skyldigheter som säljare i ett sådant fall? Det finns inga tecken på långvariga vattenskador, det som finns på bild från dem är att det synligt ligger lite vatten som är "missfärgat" pga smuts från avloppet. Kommer vi bli betalningsskyldiga i ett rättsfall? Eller går det under undersökningsplikten?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Köplagen (KöpL) gäller vid vid köp av bostadsrätt mellan privatpersoner, eftersom att en bostadsrätt är lös egendom (Jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2).

För att fel ska kunna göras gällande måste det röra sig om ett fel i lagens mening. Fel föreligger om varan (här: lägenheten) på något sätt avviker från vad som har avtalats eller vad köparen med fog kunnat förutsätta (17 § KöpL). Fel föreligger även om säljaren inte hade kännedom om felet. Normalt sett får skador på rör/slangar som leder till läckage anses utgöra fel såvida inget annat är avtalat.

Så som fel kan endast åberopas fel som förelegat före det att ”risken” för varan går över på köparen. Säljaren svarar för sådana fel även om felet inte visar sig förrän senare (21 § KöpL). Uppkommer en försämring av varan efter det att risken har gått över på köparen, skall varan anses felaktig, om försämringen är en följd av säljarens avtalsbrott. Risken går över när varan avlämnas - i det här fallet blir det när köparen tillträder lägenheten eller ges möjlighet till tillträde (13 § KöpL). Så som fel kan inte åberopas något som har berott på köparens eget vållande.

Köparen får inte åberopa fel som han måste antas ha känt till vid köpet. Om en undersökning av köpobjektet skett innan köpet så får köparen inte åberopa fel som han borde ha upptäckt vid undersökningen. Detsamma gäller om han utan godtagbar anledning inte har undersökt objektet trots säljarens uppmaning (20 § KöpL).

Det finns ingen plikt för köparen att företa en undersökning såvida inte säljaren påkallar det. Om en undersökning ändå sker så kan det innebära att köparen förlorar möjligheten att åberopa sådant som han borde upptäckt vid undersökningen - oberoende av om han faktiskt upptäckte det eller ej. Vad köparen borde kunna upptäcka vid en sådan undersökning går inte att svara på rakt av, men normalt finns ett relativt högt krav på köparen att vidta en noggrann och långtgående undersökning. Man bör i alla fall kunna säga att skador på synliga och relativt lättillgängliga slangar/rör bör kunna falla under vad som får antas kunna upptäckas av köparen vid en undersökning - förutsatt att skadorna varit synliga för blotta ögat. Närmare än så är svårt för mig att svara på eftersom att bedömningarna görs utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Säljaren ansvarar dock för s.k. "dolda fel" - alltså fel som inte kunnat upptäckas och som heller inte borde ha kunnat förutspås med tanke på bostadens ålder, skick och övriga omständigheter. Detta gäller trots att säljaren inte känt till felet. För att det ska klassas som ett dolt fel krävs dock att en "tillräckligt kunnig person" inte skulle ha upptäckt felet vid en undersökning.

Om fel föreligger har köparen en möjlighet att reklamera, alltså påtala felet för säljaren, inom skälig tid från att felet upptäckts eller borde upptäckts av köparen (32 § KöpL). Köparen kan då begära avhjälpande, alltså att säljaren åtgärdar felet eller betalar för åtgärdandes (om det kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren, 34 § KöpL), prisavdrag eller häva köpet (37 § KöpL). Prisavdraget ska motsvara felets s.k. negativa värdepåverkan, dvs. skillnaden i bostadsrättens värde i avtalsenligt skick respektive felaktigt skick. Hävning är endast möjligt om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse och säljaren insåg eller borde insett detta (39 § KöpL).

Ifall köparen skulle ta vidare tvisten till domstol så är det köparen i form av klagande som i första hand har bevisbördan och måste därmed själv kunna visa att skadan har uppkommit innan köpet och att köparen inte borde ha upptäckt felet vid eventuell undersökning.

Hoppas du fick svar på din fråga, om inte så är du välkommen att komma in med en ny fråga till oss här på Lawline.

Vänligen,

Fanny Rudén
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köplagen (1241)
2020-10-24 Fel i vara och hävning
2020-10-22 Dolda fel vid köp av bil i befintligt skick
2020-10-21 Vad är rimligt att betala?
2020-10-18 När blir hävning av en vara aktuellt?

Alla besvarade frågor (85407)