Fel i varan vid konsumentköp av bostadsrätt
Hej!
Jag och min sambo har bokat en nyproducerad bostadsrätt (erlagt bokningsavgift samt skrivit på bindande bokningsavtal). Inför att vi skulle skriva på avtalen ville vi försäkra oss om att bostaden, som ligger på plan 1, skulle ligga nog högt upp från marken för att det skulle vara insynsskyddat. Vi fick bekräftat på epost av byggherren genom mäklarfirman att det skulle vara 2 meter från marken upp till där fönstret börjar.
Nu när bostaden börjar bli klar har dock byggherren bekräftat att det endast är 1.70 m upp till fönstret. Men när vi mätt själva är det ca 1.20 m. VI har krävt kompensation och prisavdrag men byggherren vägrar och hävdar att det ej är väsentlig avvikelse. För oss innebär detta en insynsskyddad lägenhet och alla förbipasserande kommer nu kunna se in genom bostadens samtliga fönster.
Hur bör vi gå vidare? Ska vi vänta till besiktningen och påvisa till besiktningsmannen, eller kontakta jurist?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att ni vänder er till Lawline!
Att byggherren använder begreppet "väsentlig avvikelse" indikerar att han vid sin bedömning tillämpar jordabalkens överlåtelseregler (jfr. 4 kap. 19 § jordabalken). Jordabalken är emellertid bara tillämplig på fast egendom. En andel i en bostadsrättsförening, vilket är vad ni förvärvar – inte faktisk mark eller en byggnad – är att betrakta som lös egendom. Av det, i kombination med att säljaren är en näringsidkare och ni konsumenter, följer att konsumentköplagen är det tillämpliga regelverket.
Av 17 § 1 stycket, 16 § 2 stycket 3 punkten, 16 § 3 stycket 2 punkten, 19 § 1 stycket konsumentköplagen, följer att varan – dvs. bostadsrätten – är felaktig. Den avviker från vad byggherren de facto utfäst, och det inte lite. Han var utan tvekan medveten om att fönsterhöjden var av väsentlig vikt för er och inverkade på ert köp, i annat fall hade ni ju inte undersökt det förhållandet innan köpet. Att ni inte själva företog en fysisk undersökning spelar i vanliga fall roll men den s.a.s. undersökningsplikten bortfaller när säljaren särskilt garanterar en egenskap. Köparen måste kunna fästa tillit till säljarens beskrivningar, se b.la. punkterna 18 och 19 i NJA 2016 s. 237. I det fallet hade säljaren specificerat bostadsrättens yta till x. När köparna tillträdde bostadsrätten visade det sig att arealen var tio procent mindre. Köparna tillerkändes prisavdrag.
På grund av köpeobjektets natur är det svårt att göra gällande både avhjälpande och omleverans. Det lämnar hävning och prisavdrag. Om ni trots allt vill kvarstanna i avtalet, har ni att begära att köpeskillingen nedsätts enligt 28 § 1 stycket. Det är svårt att uttala sig om hur det ska beräknas. I realiteten torde det ankomma på domstolen att göra en mer eller mindre skönsmässig bedömning (se samma rättsfall). Förslagsvis kan man jämföra kvadratmeterpriset med kvadratmeterpriset för en högre belägen bostadsrätt.
En annan sak är att risken för varan ännu inte gått över på er, varför det -- tekniskt sett -- inte föreligger fel i varan, se 8 § 2 stycket och 20 § 1 stycket konsumentköplagen. Det är alltså fråga om ett s.k. anteciperat -- befarat -- avtalsbrott. Ni kan ev. innehålla betalning motsvarande det beräknade prisavdraget, jfr. 61 § 1 stycket köplagen.
Avslutningsvis måste ni omgående reklamera till säljaren, se 23 § konsumentköplagen.
Det är komplicerade avvägningar och bedömningar. Jag rekommenderar att ni uppdrar åt en jurist att göra en mer gedigen bedömning och framställa ert krav till byggherren konsumentköplagen.
Stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
