Fel i varan - Bostadsrätt

Question

Hej!

Mitt namn är Johanna Lundahl. Jag och min sambo har precis köpt en bostadsrätt. Vid kontraktsskrivandet överrumplade mäklaren och säljaren oss med att säga att det varit skadedjur i föreningen. Vi försäkrades dock om att sanering hade genomförts samt att vår lägenhet inte varit drabbad. Efter tillträdet har vi nu fått nya uppgifter. Av fastighetsskötaren har vi fått veta att vår uppgång har varit drabbad av kackerlackor och framförallt vår lägenhet. Lägenheten är inte friskförklarad. Detta stämmer inte alls överens med vad säljaren och mäklaren uppgett.

Har vi möjlighet att begära ersättning för detta eller att få tillbaka en del av köpeskillingen? Jag tänker främst på att de försäkrat oss om att några kackerlackor funnits i just vår lägenhet. Att det förekommit skadedjur i den specifika lägenheten är väl ändå någonting som vi som köpare kan förväntas bli upplysta om? Samtidigt har de ju försäkrat oss om att det inte funnits några och därför stämmer ju inte lägenhetens skick överens med vad säljaren och mäklaren har försäkrat oss om. Säljaren har enligt mig snarare underlåtit att underrätta oss om ett väsentligt förhållande.

Har du någon möjlighet att uttala dig om detta? Är detta en fråga värd att driva?

Med vänlig hälsning
Johanna Lundahl

Answer 1

Hej, och tack för din fråga!

TILLÄMPLIG LAG

Frågan rör köp av bostadsrätt, innebärande att köplagen är tillämplig (köp av lös egendom, 1 § köplagen)

FEL I VARAN

Centralt för frågan är om s. k. fel i varan föreligger. Om varan är att anses som felaktig regleras i 17-19 §§ köplagen.

Mäklaren och säljaren informerade om skadedjursproblematiken, men försäkrade även om att sanering är gjord och att er lägenhet ej drabbats. Enligt köpavtalet ingick ni då ett avtal där varan var en bostadsrätt odrabbad av skadedjur. Vad ni sedan fick var en lägenhet som drabbats av skadedjur och inte ännu friskförklarats. Att informera om att sanering skett är inte detsamma som att hävda att de drabbade områdena är friskförklarade, men att hävda att er lägenhet ej drabbats av skadedjur är en osanning som leder till ett fel i varan (skillnad mellan vara och avtalad vara).

UNDERSÖKNINGSPLIKT

Det finns även en undersökningsplikt att ta hänsyn till (20 § köplagen). Det som köparen måste antas ha känt till vid köpet eller borde ha märkt vid undersökningen får inte åberopas som fel i varan. Ett undantag från detta är om säljaren har handlat i strid mot tro och heder (säljarens ohederliga agerande i ond tro är svårt att fastställa, och den som påstår det har bevisbördan).

Normalt har köpare en undersökningsplikt vid bostadsrätter, som är mer omfattande än vid köp av mindre varor. Anlitade ni någon besiktningsman som besiktigade lägenheten? Mäklaren och säljaren informerade er även om skadedjursproblematiken. Det skulle kunna vara en information som utökar er undersökningsplikt till att omfatta undersökande av skadedjur i lägenheten. Kommentarerna om att sanering gjorts och att er lägenhet inte drabbats skulle kunna vara information som motsatsvis minskar er undersökningsplikt till att inte omfatta undersökande av skadedjur i lägenheten (jämför NJA 1996 s. 598 där säljaren av en husbil bortförklarar en mögellukt vilket minskar undersökningsplikten).

PÅFÖLJDER

Ett fel i varan föreligger sannolikt, men om ni kan åberopa felet och göra påföljder så som prisavdrag och skadestånd gällande, är beroende på om ni uppfyllt er undersökningsplikt.

Om varan är felaktig och detta inte beror på er, kan ni enligt 30-40 §§ köplagen kräva avhjälpande, omleverans, prisavdrag, hävning samt skadestånd. Det krävs då att ni reklamerar till säljaren enligt 32 § köplagen, d.v.s. meddelar köparen om felet inom skälig tid efter det att ni borde ha märkt felet.

Att avhjälpa felet, d.v.s. att köparen bekostar sanering så att lägenheten kan friskförklaras är ett alternativ. Om avhjälpande inte kommer i fråga eller sker inom skälig tid efter reklamationen kan köparen kräva prisavdrag, där mellanskillnaden mellan bostadsrättens sanna värde och det värde ni betalat ges ut. Skadestånd för ekonomisk skada ni lidit på grund av felet kan även utges enligt 40 § köplagen.

I 40 § 3 st. köplagen har köparen alltid rätt till ersättning om felet beror på försummelse från säljarens sida eller om varan avvikit från vad säljaren särskilt utfäst. Att påstå att er lägenhet inte har drabbats skulle kunna tolkas som en särskild utfästelse (=garanti).

BRA/DÅLIGT CASE

Om frågan är värd att driva eller inte beror helt enligt min uppfattning på hur er undersökningsplikt ser ut och om ni uppfyllt denna, alternativt om uttalandet om en skadefri lägenhet är att anse som en garanti. Jag ser möjligheter till framgång.

Hoppas ni upplever svaret som hjälpsamt.

Reklamera fortast möjligt!

Med vänliga hälsningar