Fel i radhus
Hej!
Jag köpte ett radhus för 1 år sedan som är en nyproduktion. I den objektbeskrivning vi fick och skrev på när vi köpte, så står det att på vår uteplats skall det vara trall. Men när vi flyttade in så är det plattor istället. Jag och min sambo tänkte inte mer på det, utan antog att det kommer väl i ett senare skede, eftersom inte allt var klart med bygget utav avskärmning osv. Men nu ett tag efter så har vår förening ett möte och dem tar upp att man får bygga ett tralldäck för föreningen. Men man får stå för det själva. Då blev jag väldigt fundersam och kollar runt lite hur det kan komma sig. För i våra papper så står det att det skall vara byggt utav leverantören. Men då får vi tills svars att dem ändrade att det skall ligga plattor istället, men vi har inte fått någon information utav detta. Det skall tilläggas av vi köpte utav en som hade köpt i ett tidigt skede, och sedan sålde innan det var byggt. Men nu till min fråga!
När vi har skrivit på ett kontrakt där det står att det skall ligga trall, och sedan gör det inte det. Har säljaren, eller byggbolaget inte skyldighet att säga till oss att det har blivit ändrat? Eller har dem en skyldighet till mig som köpare att stå för att det skall vara byggt, om jag kan be dem bygga dit det istället, för att det står i mitt kontrakt. Tacksam för svar!
Lawline svarar
https://ferenda.lagen.nu/1990:931#P21S1Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Tillämplig lagstiftning?
Fastigheter anses i lagens mening utgöra fast egendom, och regleras därför av jordabalken (se 1 § jordabalken). Bostadsrätter å andra sidan, anses utgöra lös egendom - och regleras därför av Köplagen (se 1 § köplagen, förkortning KöpL). Det är därför nödvändigt att först utreda vad det är för typ av bostadsform det är fråga om.
Vad är då ett radhus? Den vanligaste formen av radhus är att äga bostaden själv; det vill säga, den faller under fastighetsbegreppet och därmed jordabalkens regler. Men, en del radhus säljs som bostadsrätter. När ett radhus säljs som fastighet är det vanligt att man inom det område där man bor är en del av en samfällighet (där man gemensamt kommer överens om exempelvis värme, sophämtning, fiber etc). I din fråga nämner du dock att ni hade ett möte med er förening; jag utgår då från att det är er bostadsrättsförening. Jag kommer därför besvara er fråga utifrån att ni har köpt en bostadsrätt och köplagens regler är därmed tillämpliga. Är detta inte korrekt - skriv en kommentar nedan så förklarar jag vad som gäller enligt jordabalkens regler.
Fel enligt KöpL?
I ditt fall så hade du blivit informerad genom objektsbeskrivningen att det skulle vara trall, inte plattor, på uteplatsen. När du och din sambo väl flyttade in visade det sig dock att det var plattor istället. Frågan är då om denna brist utgör ett fel i KöpL:s mening. Ett första steg är att titta på själva köpeavtalet - vad utlovar avtalet i fråga? Enligt 17 § ska egendomen i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet. Ett första steg är således att kontrollera vad avtalet i fråga utlovar.
Jag skulle vilja påstå att detta fall är relativt okomplicerat, eftersom att det i objektsbeskrivningen tydligt anges vad som ska ingå i köpet. I rättsfallet NJA 2016 s. 237 hade säljaren angett en area till en kontorslokal i objektsbeskrivningen som senare inte visade sig stämma (lokalen var mindre än vad objektsbeskrivningen angav). Areauppgiften ansågs utgöra en avtalad egenskap, och ett fel i lagens mening förelåg. Vägledning från detta rättsfall går sannolikt att använda i detta fall, eftersom att det också rör sig om en uppgift angiven i en objektsbeskrivning.
Enligt 17 § tredje stycket så är egendomen felaktig om den avviker från köpekontraktet, vilket den sannolikt gör i detta fall om det faktiskt är så att ett annat material använts än vad som utlovats. Så länge avtalet inte innehåller någon uttrycklig bestämmelse som exempelvis förbehåller byggbolaget att använda ett annat material, så borde det utgöra ett fel i KöpL:s mening.
En köpare får inte såsom fel åberopa vad han eller hon måste antas ha känt till vid köpet (20 § KöpL) - men, i detta fall är detta sannolikt inte ett hinder för er att åberopa felet eftersom att ni får förutsättas ha uppfyllt er undersökningsplikt genom att kontrollera objektsbeskrivningen. Enligt 21 § KöpL svarar säljaren för fel som funnits även efter att risken för "varan" (egendomen) har övergått till köparen, även om felet visar sig först senare (som i detta fall).
Vad kan du göra nu?
KöpL är strukturerad på ett vis som rangordnar påföljder hierarkiskt - den första påföljden som köparen kan kräva av säljaren är att hålla fast vid köpet och kräva fullgörelse (23 §). I detta fall skulle det innebära att säljaren ändrar uteplatsen så att det finns trall istället för plattor. Säljaren är dock inte skyldig att göra detta om det föreligger ett hinder som hen inte kan övervinna, eller om fullgörelsen skulle förutsätta uppoffringar som inte är rimliga med hänsyn till köparens intresse av att säljaren fullgör köpet. Då kan ni istället begära prisavdrag (37 §).
Om jag var du skulle jag påpeka för säljaren/byggbolaget att de i detta fall saknar rätt att frångå köpeavtalet på det sätt de gjort. Det borde inte spela någon roll att du köpte bostadsrätten av en privatperson, så länge det i objektsbeskrivningen angavs att det skulle vara trall på uteplatsen.
Om du vill gå vidare i detta ärende och få hjälp av kunniga jurister, kan du vända dig till info@lawline.se. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.
Jag hoppas att allt löser sig! Om något är oklart får du gärna lämna en kommentar, så besvarar jag den så snabbt som möjligt.
Vänligen,
