Fel i bostadsrätt som sålts i befintligt skick?
Hej,
Vi sålde vår lägenhet i somras, på vårt avtal stod det i befintligt skick samt att vi påpekade att det är ett renoveringsobjekt.
Nu några månader senare hör köparna av sig och meddelat att dom haft en besiktningsman på plats för att se vad som behövs göras. De kom fram till att det är vattenskador i båda badrummen. Det var en gammal lägenhet som inte renoverats sedan vi bott där ca 10-15 år.
Nu hävdar dom att det finns en såkallad 30 dagars regel o den säger att det är vi som är skyldiga att betala detta, och kontakta vår bostadsrättsföraäkring som vi avslutat i och med att vi inte längre bor i bostadsrätt. Vårt tidigare försärkingsföretag sa att det inte längre är upp till oss och att köparen får ta det med sin försäkring. Köparna godtog såklart inte det och är på oss igen.
Vad har vi för rättigheter här och vad kan detta i värsta fall kosta / betyda för oss?
Tack på förhand!
Mvh Lejla
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Till att börja med kan konstateras att en bostadsrätt är lös egendom, varför Köplagen aktualiseras istället för Jordabalken. Köplagen är emellertid dispositiv (3§ KöpL) https://lagen.nu/1990:931, vilket innebär att parternas kan utforma sitt avtal som de vill, och lagen används då endast för att fylla i eventuella luckor i parternas avtal.
Om man vid en försäljning vill friskriva sig från ansvar krävs det att man tydligt uttrycker det. Det brukar inte räcka med att skriva att objektet säljs i "befintligt skick", sådana förbehåll har i rättspraxis ofta tolkats inskränkande. Se exempelvis Håstad, Köprätt och annan kontraktsrätt, 6 uppl s. 85. En bostadsrätt kan även anses behäftad med fel trots "befintligt skick", enligt KöpL 19§ st 1 p 2 eller 3, under följande förutsättningar;
1. Om ni kan antas ha haft kännedom om vattenskadorna. (Förmodligen kan ni påstå att ni inte kände till dem, eftersom det krävdes en besiktningsman för att köparna skulle komma underfund med det), eller
2. Om det visar sig att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparna med hänsyn till priset eller övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. Så skedde exempelvis i rättsfallet NJA 1998 s 792. https://lagen.nu/dom/nja/1998s792
En friskrivningsklausul kan även sättas åt sidan med 36§ Avtalslagen (AvtL) https://lagen.nu/1915:218 om den skulle anses som oskälig.
MEN! Enligt 20§ KöpL får köparen inte åberopa sådana fel som han borde upptäckt vid en undersökning av objektet. I köplagen finns ingen allmän undersökningsplikt, den uppkommer endast om säljaren uppmanar till det eller köparen vidtar en undersökning på eget initiativ. Att en mäklare säger "se er omkring" lär dock räcka för att en undersökningsplikt ska uppkomma.
Undersökningsplikten är inte lika strikt som vid köp av fast egendom, och med hänsyn till att ni skrev förbehåll om "befintligt skick", borde köparna ha gjort sin besiktning innan de köpte bostadsrätten av er. Bedömningen är svår och endast en domstol kan egentligen göra den, men jag skulle säga att de facto att ni sa att ni sa att det var ett "renoveringsobjekt" samt förmodligen bostadsrättens utseende borde ha föranlett köparna att vidta en ordentlig undersökning innan köpet. Se exempelvis Håstad, som ovan, s 89.
Ni kan även hävda att köparna inte undersökt bostadsrätten så snart omständigheterna medger enligt 31§ KöpL, eftersom väntade några månader med att höra av sig, eller att de i vart fall har reklamerat för sent enligt KöpL 32§. Notera dock att köp av bostadsrätt till mångt och mycket liknar köp av fast egendom (NJA 1998 s 792) https://lagen.nu/dom/nja/1998s792, och i NJA 2008 s 1158 https://lagen.nu/dom/nja/2008s1158 ansågs 4,5 månader efter köpet ligga inom reklamationsfristen.
Sammanfattningsvis är det en bedömningsfråga, men det ni ska hävda är:
- avtalsvillkoren om "befintligt skick", "renoveringsobjekt" (det är därmed inte fråga om något fel enligt KöpL 17§ st1) , och att ni inte kände till vattenskadorna
- att köparna eftersatt sin undersökningsplikt före köpet enligt 20§ KöpL
- att köparna inte undersökt snart nog efter köpet enligt 31§ KöpL
- att köparna i vart fall reklamerat för sent efter det att de borde ha märkt felet enligt 32§ st1 KöpL
Vill det sig illa och ni inte når framgång med ovanstående får ni, om ni inte själva vill reparera skadorna, vara beredda på att ge köparna prisavdrag enligt 37§ KöpL.
Lycka till!
Med vänlig hälsning,
