Fel i bostadsrätt såld i befintligt skick?

Question

Köpte bostadsrätt (huset byggt 1964), köpet förmedlat av mäklare.
I köpeavtalet angavs att lägenheten överläts i befintligt skick och att köparen beretts tillfälle att undersöka lägenhetens skick. Fick del av ett frågeformulär, där det framgick att säljarna inte observerat eller haft anledning att misstänka fuktgenomslag eller fuktskador i lägenheten.
Vid tillträde upptäcks en bula i plastmattan i badrummet (som inte fanns vid visningen av lägenheten).
Mäklaren kontaktas, hon får i sin tur tag i säljarna efter 2 veckor och underrättar dem om bulan.
Vid besiktning fann man avvikande fuktvärden i badrummet och att detta beror på ett läckage i avloppsledningen i betongplattan.
Låter åtgärda detta till en kostnad av 75000:-
Undrar om jag har rätt att från säljaren få ersättning för renoveringskostnader och/ eller för ersättning för månadsavgifter till bostadsrättsföreningen under tiden jag inte kunde nyttja lägenheten?

Answer 1

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Vid köp av bostadsrätt är det Köplagen som är den tillämpliga lagen, och kort sagt kan man säga att det både behöver föreligga ett fel i det som man köpt, samt att man ska kunna göra detta gällande mot köparen, för att påföljderna för fel i varan ska bli aktuella. Dessa innefattar bl.a. avhjälpande och prisavdrag.

I ditt fall verkar det för mig som att den huvudsakliga frågan är huruvida läckaget i avloppsledningen är att betrakta som ett väsentligt fel eller inte.

Eftersom att bostadsrätten såldes till dig i befintligt skick så används den 19:e paragrafen i köplagen när man avgör vad som är fel eller inte. I denna bestämmelse listas tre förhållanden som kan medföra att varan skall anses felaktig även om den har sålts i befintligt skick. Dessa är:
1. Varan stämmer inte överens med vad säljaren har sagt innan köpet.
2. Säljaren har underlåtit att upplysa om ett viktigt förhållande som köparen kunde förvänta sig att bli upplyst om.
3. Varan är i väsentligt sämre skick än vad varans pris och övriga omständigheter kunnat leda köparen att tro.

Det förefaller som att punkt 3 blir den för oss relevanta att rikta in oss på, men tyvärr så räcker min erfarenhet inte till för att kunna ge en tillförlitlig bedömning av om felet är att betrakta som väsentligt eller inte. Det enda relevanta rättsfallet jag kunnat hitta är NJA 1988 s. 792, där frågan var uppe om väsentligt fel i bostadsrätt såld i befintligt skick, och där ansågs förekomsten av ohyra (kackerlackor) i bostadsrätten vara ett väsentligt fel, men detta ger mig inte så mycket ledning för väsentlighetsbedömningen.

För att ett fel ska kunna göras gällande ska det ha funnits innan köpet. Detta borde man kunna anta ha varit fallet i din situation.

Slutligen har köparen en undersökningsplikt som innebär att han eller hon inte får åberopa såsom fel vad köparen borde ha kunnat upptäcka vid undersökningen. Yttre symtom på skador som t.ex. en bubbla i golvmattan kan föranleda en utökad undersökningsplikt.

Sammanfattningsvis kan man säga att om felet anses vara väsentligt, det förelåg när risken på lägenheten gick över till dig samt att det kan göras gällande mot säljarna så kan du få kompensation för dina utgifter.

Vilka chanser till framgång som du har vid ett rättsligt avgörande om huruvida felet är väsentligt eller inte kan inte jag uttala mig om, och för detta skulle du behöva ta kontakt med en jurist som har erfarenhet av frågor som dessa. Jag hoppas dock att jag har gett dig en första förklaring till hur reglerna ser ut kring köp av bostadsrätt, och att du har fått en viss hjälp på vägen med ditt ärende.

Vänligen,