Fel i bostadsrätt när köpet avviker från objektskrivningen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga så att du undrar om det, till följd av att avgiften inte inkluderat värmen på den nedersta våningen, är möjligt att rikta ett krav på ersättning mot säljaren/mäklaren. Som utgångspunkt ska mäklaren kunna utgå från att säljarens uppgifter är korrekta. Det blir därför svårt att rikta ett krav mot mäklaren. I mitt svar kommer jag därför fokusera min bedömning på huruvida du kan rikta ett krav mot säljaren.
Är bostadsrätten behäftad med fel?
I samband med att du köpt en bostadsrätt blir köplagen (hädanefter KöpL) tillämplig. Av 17 § KöpL framgår att bostadsrätten ska anses vara behäftad med fel om dess egenskaper avviker från vad som följer av avtalet. Det framgår av rättspraxis att vad som tas upp i objektbeskrivningen som utgångspunkt är att betrakta som en avtalad egenskap (se NJA 2016 s 237 och RH 1994:136). Vi kan alltså se det som framgår i objektskrivningen som en del av avtalet. Frågan huruvida bostadsrättsköpet avviker från avtalet beror då på hur vi tolkar objektskrivningen; antingen så att det omfattar hela lägenheten eller annars att den enbart omfattar en våning. Utgångspunkten när man tolkar ordalydelsen i ett avtal är att man i första hand utgår från allmänt språkbruk (se NJA 1990 s. 24). Min bedömning är att folk i allmänhet som läser en objektskrivning där det framgår att att värmen ingår i avgiften hade gjort bedömningen att det då också omfattar båda våningarna. Utifrån detta gör jag slutsatsen att bostadsrätten avvikit från avtalet och således är behäftad med fel.
Har felet reklamerats för sent?
Enligt 32 § KöpL får köparen dock inte åberopa ett fel om han eller hon inte lämnat meddelande om felet inom skälig tid efter det att han eller hon märkt eller borde ha märkt felet. Min bedömning är att du borde ha märkt felet redan vid de första gångerna du betalade avgiften. Vi skulle isåfall kunna se det som att du borde ha märkt felet ca 1 månad efter tillträde. Det har nu gått ca 3 månader efter det och frågan blir då om det fortfarande ligger inom skälig tid att åberopa felet. I NJA 2008 s 1158 ansåg Högsta domstolen att ett köp av privatpersoner som reklamerades inom 4,5 månader låg inom skälig tid. Av detta gör jag slutsatsen att reklamationsfristen inte utgör något hinder i ditt fall.
Vilka påföljder kan du göra gällande?
Frågan bli nu vilka påföljder du kan göra gällande mot säljaren. Det kan noteras att vad som ingår i föreningens avgift är en fråga som säljaren inte kan påverka varför avhjälpande/omleverans inte blir aktuellt. Däremot kan prisavdrag då bli relevant (se 37 § KöpL). Prisavdraget görs då, något förenklat, utifrån mellanskillnaden mellan det pris du betalat och det pris du skulle betalat om man tog hänsyn till bristen där eventuella skillnader i marknadsvärdet kan beaktas (jfr 38 § KöpL).
Sammanfattning
Jag har alltså gjort bedömningen att bostadsrätten är behäftad med fel då den avvikit från objektbeskrivningen och således även avtalet. Förutsatt att du reklamerar inom tidsfristen (4,5 månader efter att du tagit emot första avgiften) kan du då eventuellt rikta ett krav avseende prisavdrag mot säljaren. Eftersom jag inte fått några uppgifter om priset för bostadsrätten har det varit svårt för mig att göra någon uppskattning avseende hur mycket prisavdrag du kan begära men jag hoppas att mitt svar givit dig lite vägledning kring hur rättsläget ser ut.
