Fel i bostadsrätt - har köparen rätt till ersättning för avhjäpande?
Hej, har en bekant som sålt sin lägenhet för ett halvår sedan, nu har det uppdagats en hel del fel på badrummet. Nya ägaren tog dit en besiktningsman, efter att en byggfirma som skulle byta ut en läckande wc-modul anat brister. Min bekant köpte själv lägenheten för 7 år sedan, då var badrummet nyrenoverat av tidigare ägare, med dokument för tätskikt. Badrumsföretaget finns ej längre kvar. Nya ägaren vill ha badrummet omgjort.Kan hon kräva min bekant på den kostnaden?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Till att börja med kan det konstateras att en bostadsrätt utgör lös egendom, vilket medför att felreglerna enligt köplagen blir tillämpliga på den aktuella frågeställningen. (1 § köplagen) I mitt svar redogör jag översiktligt för köplagens felregler samt beskriver den påföljd som din frågeställning berör.
Fel i bostadsrätt
Om lägenheten inte stämmer överens med vad köpen och säljaren har avtalat, föreligger det ett fel. (17 § köplagen) Detta innebär att om det stadgas särskilt i avtalet om lägenhets skick och att bristerna i badrummet avviker från det som föreskrivits, föreligger ett fel i lägenheten. Om avtalet inte reglerar detta förhållande, får man bedöma vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Detta är en bedömningsfråga som ska ses i ljuset av byggnadens ålder, pris, skick och användning. Säljaren är inte ansvarig för sådana fel som köparen hade kunnat upptäcka vid en omsorgsfullt genomförd undersökning av lägenheten. Köparen har alltså en undersökningsplikt och om köparen i detta fall ex. kunnat märka spår av bristerna i badrummet kan det argumenteras för att köparen skulle ha upptäckt bristen vid en omsorgsfullt genomförd undersökning.
Friskrivningsklausul
Om köpekontraktet innehåller en friskrivningsklausul såsom ex. att lägenhet såldes i befintligt skick, krävs det att vissa förutsättningar är uppfyllda för att köparen ska kunna åberopa ett fel gentemot säljaren. Säljaren kan i sådana fall endast göras ansvarig under följande omständigheter:
1.Om säljaren före köpet har lämnat uppgifter om bostadsrättens egenskaper som kan antas ha inverkat på köpet.
2. Om säljaren underlåtit att informera köparen om väsentliga omständigheter om bostadsrättens egenskaper som säljaren måste känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att denna information skulle påverkat köpet.
3. Om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta.
Finns en sådan friskrivningsklausul och inget av undantagen aktualiseras, kan säljaren inte hållas ansvarig. (19 § köplagen)
Påföljder för säljaren
Om säljaren kan hållas ansvarig för felet kan ett flertal påföljder aktualiseras.
Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet. (34 § köplagen) Vid ett avhjälpande är det säljaren som ska stå för reparationskostnaderna och eventuella ytterligare kostnader som kan komma att uppstå i anslutning till detta. Avhjälpandet ska alltså ske utan kostnad för köparen. Om säljaren underlåter att avhjälpa felet, trots att skyldighet att göra detta föreligger, har köparen rätt till ersättning för att själv avhjälpa eller låta avhjälpa felet. De kostnader som säljaren ska ersätta köparen för ska vara "försvarliga" vilket innebär att säljaren inte ska stå för sådana kostnader som är onödiga. För att köparen ska kunna kräva avhjälpande måste denna göra en särskild reklamation enligt 35 § köplagen. Köparen måste således meddela säljaren om kravet när han/hon påtalar felet eller inom skälig tid. Om köparen inte reklamerar på föreskrivet sätt kan köparen förlora sin rätt att kräva avhjälpande. Även om köparen inte kräver det, har säljaren på eget initiativ rätt att avhjälpa felet, om det kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen. Om det med hänsyn till omständigheterna inte skäligen kan krävas att köparen avvaktar på avhjälpande,så kan köparen dock avhjälpa felet och kräva ersättning för kostnaderna.(36 § köplagen)
Andra påföljder som kan aktualiseras är prisavdrag, omleverans (om detta är möjligt) eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd.
Sammanfattningsvis
För att din bekant i egenskap av säljare ska behöva stå för kostnaden för reparationen av badrummet måste det vara fråga om ett fel. Om ingenting specifikt har reglerats i avtalet gällande badrummets skick, utgör det ett fel om det avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Denna bedömning ska göras mot bakgrund av ett antal faktorer, som jag angivit ovan. Om det inte finns en friskrivningsklausul i köpeavtalet som hindrar köparen från att kunna åberopa fel gentemot köparen och om köparen reklamerat felet i skälig tid kan denna kräva avhjälpande. Om säljaren underlåter att avhjälpa felet kan säljaren vara skyldig att ersätta köparen för kostnaderna för avhjälpande. Kostnaderna måste dock vara försvarliga. Säljaren är alltså inte skyldig att ersätta onödiga reparationskostnader. Även utan att köparen krävt avhjälpande, kan säljaren på eget imitativ avhjälpa felet under förutsättning att det kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen.
Mitt råd är att ta hjälp av en jurist som kan göra en bedömning huruvida det kan anses föreligga ett fel i köplagens mening samt om köparens ersättningsanspråk är skäligt med hänsyn till vad som behöver avhjälpas.
Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?
Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist
- Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
Vänligen,
