Fel i bostadsrätt - är säljaren skyldig att avhjälpa felet?
Vi köpte en bostadsrätt förra året och redan efter en månad visade det sig att det finns stora konstruktionsfel på avloppet från badrum till stammen. Nu har vi fått se ett mejl där säljarna beskriver felet så det var känt innan försäljningen, men åtgärdades inte. Byggherrens garanti på avloppet löper ut om två år, men nu säger de att det inte går att åtgärda det helt utan de vill göra mindre korrigeringar vilket inte kommer lösa felet. Vad gör vi nu?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga så att du undrar om säljarna av bostadsrätten är skyldiga att avhjälpa hela felet och således om de mindre korrigeringarna som varit villiga att göra inte är tillräckligt. För att besvara din fråga gällande vilka påföljder en köpare av en bostadsrätt kan göra gällande mot en säljare behöver vi först utreda om det föreligger ett fel och om så är fallet kommer vi in på frågan huruvida du har rätt till avhjälpande.
Köplagen är den lag som ska tillämpas
Första frågan att besvara är vilken lag som ska tillämpas. En lägenhet kan visserligen sägas utgöra fast egendom vilket framgår av 1 kap 1 § jordabalken där det föreskrivs att en fastighet kan avgränsas både horisontellt och vertikalt. Trots detta är jordabalken inte tillämplig vilket följer av att köparen vid köp av bostadsrätter enbart erhåller en nyttjanderätt till lägenheten (den fasta egendomen) samtidigt som man erhåller äganderätt till en andel i bostadsrättsföreningen (vilket juridiskt klassificeras som lös egendom). Själva köpet (det man erhåller äganderätt till) avser således lös egendom och inte fast egendom och således blir köplagen (1990:931) (hädanefter KöpL) tillämplig (vilket framgår av 1 § KöpL).
Bostadsrätten är behäftat med fel
I din fråga framgår det inget om hur avtalet för bostadsrättsköpet såg ut. Exempelvis om det funnits en klausul av innebörden att bostadsrätten säljs i befintligt skick kan detta ha en inverkan på felbedömningen (se 19 § KöpL) och även i övrigt för vad du som köpare kan förvänta dig (se 17 § 1 st. KöpL). Även om inget specifikt tagits upp i avtalet har du dock som köpare rätt till en viss minimistandard. Av 17 § st. 2 p 1 KöpL läst tillsammans med 3 st framgår att om inte annat följer av avtalet ska [bostadsrätten] anses vara behäftad med fel om den avviker från det ändamål [bostadsrätter] i allmänhet är ägnade att användas. Av din fråga framgår framgår det att det föreligger ett konstruktionsfel på avloppet från badrummet till stammen. Min bedömning är att detta fel utgör en avvikelse från den minimistandard du som köpare har rätt till och att bostadsrätten således är behäftad med fel.
Gällande din undersökningsplikt som köpare
Av 20 § 1 st KöpL framgår att du som köpare inte såsom fel får åberopa vad du måste antas ha känt till vid köpet. Vidare framgår det i 2 st att förutsatt att du har undersökt bostadsrätten/ fått en uppmaning att undersöka bostadsrätten får du inte såsom fel åberopa vad du borde ha märkt vid undersökningen om inte säljaren handlat i strid med tro och heder. Bestämmelsen är alltså uppbyggd så att du som köpare inte har någon generell undersökningsplikt och förutsatt att du varken företagit någon undersökning eller fått en sådan uppmaning är det enbart sådana fel som du måste antas ha känt till som du är förhindrad att åberopa. Detta ska jämföras med den tämligen långtgående undersökningsplikt en köpare har i samband med fastighetsköp (se 4 kap 19 § 2 st jordabalken) men som alltså inte är tillämplig eftersom vi ovan konstaterat att bostadsrättsköpet avser lös egendom varför det är köplagen och inte jordabalken som ska tillämpas. Förutsatt att du varken företagit någon undersökning eller fått en uppmaning att företa en sådan anser jag att man knappast kan påstå att ett sådant konstruktionsfel som du beskriver är någon du måste ha känt till. Vidare anser jag att även om du skulle ha gjort en undersökning eller fått en sådan uppmaning är felet så pass svårupptäckt att man inte kan förvänta sig att du då borde ha känt till det. Slutsatsen blir alltså det inte föreligger några hinder för dig att åberopa felet.
Regler gällande rätten till avhjälpande
Allmänt
Vi kommer nu fram till vad som egentligen verkar vara din huvudfråga; alltså om du har rätt att gentemot säljare kräva att de avhjälper hela felet och således om de mindre korrigeringar som säljaren varit villig att göra inte räcker. Av 30 § KöpL framgår det vilka påföljder du som köpare har rätt att göra gällande när bostadsrätten är behäftad med fel och bland dessa nämns bla avhjälpande. Förutsättningarna för just avhjälpande regleras närmare i 34 § KöpL. Av 1 st framgår att du har rätt att kräva att säljare avhjälper felet utan att själv behöva stå för någon del av kostnaden förutsatt att det kan ske utan oskälig kostnad / olägenhet för säljaren. Av bestämmelsens lydelse framgår det alltså att huvudregeln är att det är felet som ska avhjälpas vilket indirekt stadgar att det är hela felet och inte enbart en del av felet som avhjälpandet omfattar. Samtidigt gör bestämmelsen undantag när ett sådant avhjälpande skulle innebära en oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren. Det är svårt för mig att uttala mig kring vilka olägenheter en sådan reparation skulle medföra. Gällande denna fråga är min rekommendation att ni tar hjälp av någon som är mer insatt i byggnadstekniska frågor. Nedan kommer jag dock redogöra för vad som gäller i båda scenarion.
I det fall avhjälpande inte kan ske utan oskälig kostnad/ olägenhet
I fall bedömningen är att en reparation som löser hela felet inte kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet har ni isåfall rätt till prisavdrag motsvarande det fel som kvarstår efter reparationen (se 37 och 38 §§ KöpL). Alltså om du visserligen inte har rätt till fullt avhjälpande skulle du i stället vara berättigad till ett prisavdrag som motsvarar det kvarvarande felet. Om det kvarvarande felet emellertid är av väsentlig betydelse för dig som köpare har du dessutom rätt att enligt 39 § KöpL häva köpet förutsatt att säljaren insett eller borde insett felets betydelse. För att felet ska anses vara av väsentlig betydelse kan det något övergripande sägas innebära ett krav på att du som köpare fråntas den huvudsakliga nyttan av avtalet (se prop 1988/89:76 s 134). Min bedömning är att det blir svårt för dig att påstå att felet har väsentlig betydelse eftersom många av syftena och den nyttan som är förenad med bostadsrätten trots felet kvarstår. Det finns dock i rättspraxis stöd för att utöver detta göra gällande en hävningsrätt i de fall en säljare känt till men ändå inte upplyst om ett fel (NJA 2007 s 86, notera att det i rättsfallet visserligen rör sig om ett fastighetsköp men min bedömning är att det trots detta blir relevant vid ett bostadsrättsköp). Det faktum att säljaren varit medveten om felet men ändå inte upplyst om det för dig skulle alltså eventuellt kunna tala för att du har en rätt att häva köpet. Av din fråga verkar det dock inte som att ditt primära intresse är att kunna häva köpet och det är därför värt att framhäva att du oberoende av detta har rätt till prisavdrag.
I det fall avhjälpande kan ske utan oskälig kostnad/ olägenhet
Om man i stället gör bedömningen att en reparation som löser hela felet kan ske utan oskälig kostnad/ olägenhet innebär det alltså att du har rätt till avhjälpande. Du har då möjligheten att antingen föra frågan vidare till en domstol som kan kräva att säljaren ska fullgöra sin skyldighet/ fastställa att en sådan skyldighet föreligger (se 13 kap 1 och 2 §§ rättegångsbalken) eller alternativt själv stå för reparationen och därefter utifrån 34 § 3 st. KöpL kräva säljaren på ersättning för de kostnader som uppstått i samband med denna reparation.
Sammanfattning
I mitt svar har jag alltså gjort bedömningen att bostadsrätten är behäftad med fel. Huvudregeln är då att du har rätt till avhjälpande. Eftersom jag inte är insatt i byggnadstekniska frågor vid reparationen är det svårt för mig att göra ett säkert ställningstagande kring om det är möjligt att göra ett undantag till denna huvudregel. I mitt svar har jag dock redogjort för vilka alternativa påföljder du ändå kan göra gällande i de fall du visserligen inte har rätt till fullt avhjälpande. Om det kvarstår några frågor efter mitt svar är du välkommen att åter höra av dig till oss på Lawline.
Hoppas mitt svar har varit till hjälp!
