Fel i bostadsrätt
I måndags fick jag tillträde till bostadsrätten jag köpt. Vid tillträdet säger säljaren att överlåsnyckeln aldrig fungerat och jag svarade med att jag kan titta på det. När jag sedan kommer till lägenheten ser jag att nyckeln jag fick inte ens passar till låset. Ringde mäklaren som sa att det var den nyckeln som säljaren fick när han flyttade in i lägenheten, och eftersom han informerat mig om att den inte fungerar (detta alltså efter kontraktskrivning) så är det jag som får stå för kostnaden för byte av lås och nya nycklar. Tills jag bytt detta tror jag inte att hemförsäkringen gäller eftersom jag inte kan låsa båda låsen på dörren när jag går hemifrån. Hittar ingenting i lagen, så tänkte höra vad ni tycker. Är det säljaren eller jag som ska stå för kostnaden av det nya låset?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vid köp av bostadsrätt av annan privatperson så blir köplagen (köpL) tillämplig, då en bostadsrätt är lös egendom. Som jag förstår din fråga fick du reda på att nyckeln inte passade i låset först efter att du skrev på köpekontraktet till bostadsrätten.
För att man ska kunna göra säljaren ansvarig för fel krävs att man i första hand fastställer att ett fel faktiskt föreligger. I ditt fall får man anse så vara fallet. Att inte kunna låsa upp, eller låsa dörren om sig i en nyköpt bostadsrätt anses utgöra ett fel enligt, 17 § köpL.
Steg två är sedan att fastställa om köparen har rätt att kräva säljaren på ansvaret för felet. Härvid måste en bedömning göras kring den undersökningsplikt som köparen har av egendomen, innan köpet fullgörs.
Som köpare har man en väldigt utvidgad undersökningsplikt av den vara, (i ditt fall bostadsrätt) man ska köpa innan man fullgör köpet. Detta för att upptäcka eventuella fel och brister. Huvudregeln är att de fel som köparen ”missar” och inte upptäcker under undersökningen innan köpet fullgjorts, kan denne inte åberopa som fel senare, se 20§ KöpL. Det är viktigt att undersöka allt som man kommer åt eftersom du i efterhand inte kan åberopa fel som du kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning
Fel som köparen inte kan kräva att säljaren återställer efter ett fullgjort köp, är fel som köparen ”måste ha antas känt till” efter en noggrann besiktning. Fel som är ”lätta” att påkomma vid en undersökning är sådant som köparen antas ha känt till vid köpet. Enligt praxis, är fuktskador i golvet under diskbänken fel som säljaren inte ska stå ansvar för, utan fel som köparen bort ha upptäckt vid undersökningen före köpet. Med det sagt klargörs för den omfattande undersökningsplikt som köparen har. I ditt fall var det praktiskt lätt till handa att upptäcka felet med låset genom att be att få testa nycklarna innan köpet fullbordades. Utifrån den praxis som finns skulle jag därför anse det ligga i köparens undersökningsplikt att undersöka att låset till ytterdörren fungerar som det ska.
I de flesta fall vill dock säljaren känna att han gjort en schysst affär och att köparen känner sig nöjd, vartill det inte är helt främmande att säljaren av välvilja kan tänka sig att dela på kostnaderna, speciellt då det i ditt fall inte rör sig om ofantligt stora summor. Jag råder dig därför att försöka höra med säljaren om inte denne inte kan tänka sig att mötas halvvägs.
Jag hoppas att du känner dig nöjd med mitt svar. Har du ytterligare frågor, eller känner att du vill utreda ditt ärende vidare föreslår jag att du nyttjar vår premiumtjänst, se här.Du vet du väl också om att vi har kostnadsfri telefonrådgivning där du kan få snabba svar över telefon om det skulle vara något som du fortfarande känner dig osäker på, tel. 08-533 300 04, mån-ons 10.00-16.00.
Ha en bra dag!
Med vänliga hälsningar,
