Fel i bostadsrätt
Hej. Jag och min fru har precis flyttat in i bostadsrätten vi köpt. Lägenheten är från 70-talet men nyrenoverad av tidigare ägare. Han har ägt lägenheten i stax över ett år och efter renovering sålt vidare. Han har gjort stora delar av renoveringen själv men säger att badrummet är gjort av en fackman och har även lämnat över ett intyg från behörig våtrumsspecialist. Nu när vi för första gången duschade ikväll upptäcker vi att golvet är helt platt och att det inte är någon avrinning. Man kan med andra ord inte nyttja duschen. Har vi någon möjlighet att kräva att detta görs om på rätt sätt eller har vi sumpat våra chanser (undersökningsplikt)? Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
En bostadsrätt är lös egendom och vid en försäljning aktualiseras därmed Köplagen, inte Jordabalken. En väsentlig skillnad mellan Köplagens och Jordabalkens regler rör undersökningspliktens omfattning. Vid fastighetsköp är undersökningsplikten mycket sträng, medan en sådan plikt inte generellt finns före köpet enligt Köplagen. Se Köplagen (KöpL) 20§ https://lagen.nu/1990:931. En undersökningsplikt före köpet uppkommer dock om säljaren vid köpet uppmanar köparen att undersöka, alternativt köparen självmant vidtar en undersökning. Vid köp av bostadsrätt brukar mäklarens "se dig omkring" räknas som en uppmaning till köparna att undersöka.
Först och främst måste vi utreda om det rör sig om ett fel. Säljaren säger att badrummet är gjort av en fackman. Det är lite svårt att tro på, eftersom en fackman rimligtvis borde ha tänkt på avrinningen. Det är ännu mer svårt att tro att arbetet skulle ha godkänts av en seriös våtrumsspecialist om det förhåller sig på det sätt du säger. Mitt råd är därför att ni kontaktar våtrumsspecialisten för att dubbelkolla att intyget är äkta osv. Om det är det men ni fortfarande upplever problem så tycker jag ni bör inskaffa en annan oberoende fackmans utlåtande till stöd för er felinvändning.
Ni får inte såsom fel åberopa vad ni borde ha upptäckt vid köpet, KöpL 20§ st 2. Endast en domstol kan avgöra om ni borde ha upptäckt felet eller inte, jag kan bara råda er till att hävda att det inte var möjligt för er att upptäcka felet, och att ni därmed vill göra felet gällande.
Jag skulle råda er att kontakta säljaren och påtala felet nu, så snart som möjligt (reklamation ska ske inom skälig tid, KöpL 32§). Ni kan hävda följande:
I första hand: Enligt KöpL 17§ st 1 ska bostadsrätten stämma överens med vad som följer av avtalet. De facto att ni fått ett intyg från en våtrumsspecialist talar för att det är reglerat i ert avtal att badrummet ska vara felfritt.
I andra hand: Enligt KöpL 17§ st 1 p1 ska badrummet vara ägnat för det ändamål badrum är ägnade för, och då måste avrinningen fungera.
I tredje hand: Badrummet avviker från vad ni med fog kunnat förutsätta, KöpL 17§ st 3.
I fjärde hand: Om ni kan bevisa att badrummet inte alls är gjort av en fackman kan ni påtala fel enligt KöpL 18§ st 1.
I femte hand: Om ni kan göra det mycket sannolikt att säljaren kände till problemet med att avrinningen inte fanns kan ni påtala att han/hon har agerat svikligt eller i strid mot tro och heder och kräva skadestånd enligt allmänna kontraktsrättsliga principer.
I sjätte hand: Påstå att intyget från våtrumsspecialisten utgör en utfästelse och att säljaren således svarar ekonomiskr för den enligt allmänna kontraktsrättsliga principer.
Säljaren har rätt att avhjälpa felet enligt KöpL 36§ Ni har också rätt att kräva det enligt 34§ st 1. Om säljaren ej avhjälper felet eller ej gör det inom skälig tid kan ni kräva prisavdrag enligt KöpL 37§.
Lycka till!
Med vänliga hälsningar,
