Fastställande av äganderätt, sambors rätt i bodelning och lagfart

2017-01-22 i Samägandeavtal
FRÅGA
Hej Jag och min sambo har tecknad husköpavtal med 50 % delägande var, dock han som skulle vara kredittagare och bära det finansiella ansvaret då har jag inget inkomst och tar hand om vårt barn. Nu hände det att han bakom mitt rygg tog (stal) köpekontrakt i original (dock har jag kvar kopia) och tillsammans med mäklare och hussäljare utfärdat nytt husköpkontrakt där han står själv som köpare och ägare till huset. Är det lagligt att göra så överhuvutaget? Utan att tillfråga och mitt samtycke är det möjligt att genomföra utan konsekvenser? Kan man upphäva det? Om vi inte separeras nu efter hans dålig handling och oärlighet på vilket sätt kan jag bli delägare i huset och inskriven lagfarten? Via samäganderättsavtal, köp-säljavtal, gåva, äktenskap eller annan möjlighet?Tack för ditt/er svar.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!

Svaret kommer vara beroende av många olika regler. Jag kommer först redogöra för vad som gäller för ägandeförhållandet i förhållande till huset (med förutsättning att det är hus och tomt d.v.s. fast egendom). Då kommer jag gå in på bestämmelser i avtalslagen (AvtL), jordabalken (JB) och lagen som samäganderätt och brottsbalken (BrB). Sedan kommer jag förklara vad som skulle hända med huset om ni separerar och förklara skillnaden om ni skulle vara gifta. Då berörs sambolagen (SamboL) och äktenskapsbalken (ÄktB).

Avtal om husköpet

När man köper fast egendom – vanligen hus på mark – så anses köpet fullbordat när ett skriftligt kontrakt signerats av köpare och säljare (JB 4:1). Eftersom ni ursprungligen tecknade ett avtal med delad ägande, så är detta avtalet gällande. Ni är därför samägande med var sin andel i fastigheten. Enligt lagen om samäganderätt måste allt som rör förvaltningen av fastigheten godkännas av alla delägare (2 §). Din sambo får alltså egentligen inte göra något själv med huset, om inte du först godkänner det.

Det andra avtalet är inte ett giltigt avtal, eftersom säljaren redan har sålt avtalet till dig och din sambo en gång och din sambo dessutom inte självmant får ändra ett avtal som ni båda är med i, om inte du går med på det. Att medvetet upprätta ett ogiltigt avtal med falska uppgifter som används för att t. ex. intyga rätten att få lagfart kan dessutom utgöra ett brott så som osant intygande (BrB 15:11) och beroende på hur upprättandet gick till kan det även röra sig om någon typ av bedrägeribrott (BrB kap. 9).

Inskrivning av lagfart

Om din sambo redan har ansökt en inte fått det beviljat kan hans ansökan förklaras vilande om du väcker talan om äganderätten till huset (JB 20:7). Är lagfarten redan beviljad kan du bli inskriven som delägare på flera olika sätt. Du kan väcka talan om äganderätten till fastigheten och om du vinner en sådan talan kan det första beslutet om lagfart undanröjas. Andra alternativ är att din sambo medverkar till att rätta felet genom att ni kontaktar inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) och söker om att få ändra lagfarten så att ni står som delägare. Detta skulle kunna göras med hjälp av det ursprungliga avtalet, gåvobrev eller ett nytt avtal som anger att du tar över ägandet av en andel. Dessa åtgärder är dock sätt att ta sig runt behovet av en tvist, som kan vara långdragen och kostsam. Du har som sagt redan rätt till din andel enligt det första avtalet och din sambo ska egentligen inte ”ge bort” din andel till dig en gång till.

Sambors och makars egendomsförhållande

Både för sambor och makar gäller att personerna själva äger sina saker. Sambor äger sina egna ägodelar och om de gifter sig kvarstår det förhållandet. Man blir alltså inte delägare till något som en sambo själv ägde bara genom att ingå äktenskap.

Om sambor separerar kan det göras en bodelning om någon av dem begär det. Bodelningen mellan sambor ska bara innehålla samboegendom (SamboL 8 §). Samboegendom är gemensamt bohag och bostad som skaffats för gemensam användning och som inte utnyttjas av bara en sambo eller är till för fritidsändamål (SamboL 3, 6 och 7 §§). Villkoret för att ett hus ska ingå är att det köpts av en eller båda sambor för att de ska flytta ihop eller för att du ska flytta dit under sitt förhållande. Det måste också vara tänkt som deras hem och inte som ett fritidshus.

Skillnaden för makar är att en bodelning inkluderar allt giftorättsgods som ofta inte är lika begränsat som samboegendom (ÄktB 10:1). Utgångspunkten är att all egendom – hus, saker, pengar o.s.v. – är giftorättsgods om det inte uttryckligen har gjorts till enskild egendom genom t. ex. ett äktenskapsförord (ÄktB 7:2).

Oavsett vem som äger huset skulle det alltså ingå i en bodelning mellan er om det inte är ett fritidshus. Vem som är och vem som kan bevisa att de är ägare till huset blir viktigt bl. a. när man genomför bodelningen och samborna får ta undan en del av sin egen samboegendom för att täcka skulder (SamboL 13 §). Det påverkar också möjligheten att ta över bostaden. Den som bäst behöver bostaden får ta över den, men om bostaden tillhör den andra sambon måste det anses skäligt. Dessutom måste den som övertar bostaden ta över ansvaret för skulderna (SamboL 16 §). Skulle huset vara ett fritidshus och inte ingå i en bodelning, så avgörs vad som sker med huset också av ägandeförhållandena. Är samborna delägare måste de ta beslut tillsammans, om en av dem ägare huset får den behålla bostaden och bestämma vad som sker med den.

Fastställa ägare

Den som äger huset har alltså en fördel i en bodelning, eftersom ägaren får huset om det inte ingår i bodelningen. Ägaren har också som utgångspunkt rätt att få behålla en bostad som ingår i bodelningen om inte omständigheterna gör det skäligt för den andra sambon att överta bostaden. Man har också rätt att få skuldtäckning – förbehålla sig en del för att betala skulder – ur sin egen samboegendom. Om en sambo äger hela huset och står för alla skulder kan den alltså utnyttja hela husets värde för skuldtäckning.

Du är som sagt delägare enligt det första avtalet, men mycket frågor kommer bero på vad som kan anses bevisat. Om din sambo redan har fått lagfart baserat på det nya avtalet, så ser han för omvärlden ut som den rätte ägaren och kan då utnyttja de fördelar detta innebär. För att du inte ska förlora din rätt bör du alltså försöka få ditt andelsägande fastställt. Detta är viktigt i förhållande till lagfarten och en eventuell bodelning. Det kan ske genom att din sambo självmant rättar till felet, att ni bortser från vad som tidigare skett och upprättar t. ex. gåvobrev och samäganderättsavtal som förklarar att du tar över ägandet av en vis andel eller genom att väcka talan i domstol.

Slutliga råd

Detta verkar som en komplicerad situation och en tvist i domstol är ofta tidskrävande och kostsam. I detta fall kan det dessutom vara svårt att avgöra vem som skulle vinna tvisten p.g.a. bevisfrågor. Om din sambo kan förmås till att reda ut och rätta till situationen vore detta alltså att föredra. Om han medvetet har agerat så här för att beröva dig din rätt, så är det inte sannolikt att han går med på det. Då kan sista utvägen vara att väcka talan och försöka fastställa din rätt till din andel. Är din sambo inte samarbetsvillig bör du ta kontakt med en kvalificerad jurist som kan hjälpa dig att reda ut de olika förhållandena, ta kontakt med domstol och andra myndigheter och ge en säkrar prognos.

Vill du kontakta en jurist kan du boka tid på Lawline här.

För mer information om lagfart, hur ansökan går till och vad som gäller i vissa fall kan du titta på Lantmäteriets hemsida eller kontakta dem med särskilda frågor.

Jag hoppas att du har fått hjälp på vägen och att du lyckas reda ut situationen.

Vänliga hälsningar,

Mikaela von Bornstedt
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Samägandeavtal (601)
2021-08-03 Kan delägare kräva lägsta pris vid tvångsförsäljning av fastighet?
2021-08-01 Kan en offentlig auktion stoppas av en delägare?
2021-08-01 Äganderätt av gemensam hund efter samboförhållande upphör
2021-07-27 Överlåtelseförbud och samägande samtidigt

Alla besvarade frågor (94627)