Fastighetstillbehör
Hej. Jag och min sambo har köpt en hästgård. Allt är klart med papper/betalningar osv. Vi har bott här en månad. Nu säger den gamla ägaren alltså han som sålt gården till oss att han ska montera ner dom automatiska grindöppnarna för dom har hans företag köpt och äger. Dom satt uppe vid visningen och värderingen och det står ingenstans att dom inte skulle ingå i köpet. Han vill dessutom att vi ska montera ner dom pga att han inte klarar det själv. Nu har han skickat en faktura till oss på grindöppnarna som han säger att han ska dra vidare till kronofogden om vi inte betalar den. Vem har rätt och hur går man tillväga?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Hur jag tolkar frågan
Som jag förstår det är det tal om grindöppnare som sitter på hästhagen och som tillåter hästarna att gå in i en annan hage vid en tidpunkt som är förutbestämd genom en timer. Det är alltså tal om ett tillbehör till hästhagen. Sitter grindöppnaren t.ex. inne i stallet, eller på er bostad, ser bedömningen annorlunda ut. Utgår man från min tolkning av din fråga handlar svaret om fastighetstillbehör. Sitter grindöppnaren i stallet eller på er bostad är det istället tal om ett byggnadstillbehör.
I mitt svar har jag först förklarat vad som krävs för att något ska räknas som fastighetstillbehör. Därefter har jag redogjort för hur detta förhåller sig till din fråga utifrån tre möjliga scenarion. Slutligen följer en sammanfattning och några råd på hur ni kan gå vidare.
Vad är fastighetstillbehör?
Fastigheter är indelningar av jord (JB 1 kap 1 §). Det innebär att fastigheten utgörs av marken som hästgården ligger på. Med vanligt språkbruk kallas även hus och byggnader lite slarvigt för fastigheter, men fastigheten utgörs alltså endast av marken som byggnaderna och grindarna står på. Byggnader, grindar och grindöppnare till sagda grindar är under vissa förutsättningar tillbehör till fastigheten, s.k. fastighetstillbehör. När man köper en fastighet ingår fastighetstillbehör om man inte uttryckligen har avtalat något annat. Eftersom ni inte har avtalat något om grindöppnarna ingick de i ert köp av fastigheten, förutsatt att de räknas som fastighetstillbehör.
För att grindöppnarna ska räknas som fastighetstillbehör krävs det att
1. grindöppnarna har anbragts på fastigheten för stadigvarande bruk (JB 2 kap 1 §), samt
2. ägs av samma person som äger fastigheten (2 kap 4 §).
Första kriteriet
Första kriteriet tar sikte på om grindöppnarna installerats på fastigheten för att användas där under en bestående tid. Eftersom grindöppnarna är installerade för att tillgodose ett behov som kommer finnas på hästgården så länge det är en hästgård är de installerade på fastigheten för stadigvarande bruk (JB 2 kap 1 §). När detta kriteriet är uppfyllt kan man anta att det aktuella föremålet är ett fastighetstillbehör. Detta antagande kan dock brytas om säljaren kan bevisa att andra kriteriet inte är uppfyllt.
Andra kriteriet
Andra kriteriet tar sikte på ägandeförhållandena tidpunkten för fastighetsköpet: fastigheten och grindöppnarna måste ha ägts av samma person för att de ska räknas som fastighetstillbehör. Företaget och säljaren är inte samma person. Eftersom det inte framgår av din fråga om fastigheten ägdes av hans företag eller av säljaren har jag besvarat frågan utifrån båda scenarion.
Om ni köpte fastigheten av hans företag var företaget ägare till både grindöppnarna och fastigheten. Det innebär isåfall att grindöppnarna var fastighetstillbehör och ingick i köpet. Saken är isåfall klar: grindöppnarna tillhör er och säljaren har ingen grund för sitt anspråk på dem.
Köpte ni istället fastigheten av honom i egenskap av fysisk person hade fastigheten och grindöppnarna olika ägare. Eftersom företaget äger grindöppnarna var de aldrig fastighetstillbehör och ingick inte i köpet. Detta gäller dock endast om företaget ägde grindöppnarna från första början. Om hans företag köpte grindöppnarna av honom strax innan försäljningen av fastigheten har det köpet ingen verkan mot er om inte grindöppnarna har avskilts från fastigheten (JB 2 kap 7 §). Det sagda innebär att grindöppnarna är era om hans företag köpte dem av honom utan att montera ned dem innan fastighetsförsäljningen.
Bedömningen som görs
Om kriteriet under första punkten är uppfyllt (anbragt för stadigvarande bruk) ger det uttryck för ett slags presumtion om att föremålet är ett fastighetstillbehör. Om säljaren efter fastighetsförsäljningen påstår att ett föremål, som är anbragt på fastigheten för stadigvarande bruk, inte är ett fastighetstillbehör har säljaren bevisbördan för sitt påstående. Detta innebär att säljaren måste presentera bevis för sitt påstående.
Sammanfattning
Utifrån den knappa information du har gett mig ser jag alltså tre möjliga scenarion. Du får helt enkelt fylla ut med den information du har för att ta reda på vilket som stämmer.
Första scenariot
Ägde hans företag både fastigheten och grindöppnarna vid försäljningen är de fastighetstillbehör och ingick i köpet.
Andra scenariot
Ägde hans företag grindöppnarna och han ägde fastigheten var de aldrig fastighetstillbehör och ingick aldrig i köpet. Det är dock säljaren som har bevisbördan för detta.
Tredje scenariot
Detta scenario är detsamma som det andra scenariot med den avgörande skillnaden att hans företag inte ägde grindöppnarna från första början. Om han köpte och installerade grindöppnarna på fastigheten för stadigvarande bruk blev de fastighetstillbehör. Om hans företag senare köpte grindöppnarna av honom upphör grindöppnarna att vara fastighetstillbehör endast om de monterades ner innan försäljningen. Om hans företag köpte grindöppnarna av honom innan försäljningen av fastigheten är det köpet alltså inte gällande mot er eftersom han aldrig monterade ner grindöppnarna (JB 2 kap 7 §). Isåfall ingick grindöppnarna i ert köp av fastigheten.
Vad ni kan göra härnäst
Väljer han att gå vidare till Kronofogden kommer myndigheten att utfärda ett betalningsföreläggande. Väljer ni att betala betalningsföreläggandet kommer ni att få en betalningsanmärkning eftersom det innebär att ni erkänner att han har en fordran mot er som ni varit sen med att betala. Väljer ni däremot att bestrida betalningsföreläggandet får ni ingen betalningsanmärkning. Att bestrida betalningsföreläggandet innebär att ni inte erkänner säljarens fordran mot er. Säljaren får då välja om han vill ta det vidare till domstol eller om han vill ge upp sina försök. Tar han det vidare till domstol och får rätt får ni inte heller någon betalningsanmärkning om ni inte uteblir från sammanträdena och en s.k. tredskodom meddelas (dom i er frånvaro).
Stämmer första scenariot har ni goda grunder för att bestrida hans betalningsanspråk. Stämmer andra scenariot bör ni be honom om bevis för att hans företag äger och har installerat grindöppnarna. Kan han bevisa att företaget äger grindöppnarna bör ni försäkra er om att förhållandena inte är sådana som beskrivs i tredje scenariot – d.v.s. att hans företag köpte grindöppnarna av honom innan försäljningen men aldrig monterade ned dem. Om det är så som beskrivs i tredje scenariot är grindöppnarna nämligen era.
Kommer ni fram till att han har rätt till grindöppnarna är det hans ansvar att med er tillåtelse montera ned och hämta dem. Han kan inte ta betalat om ni inte har kommit överens om att köpa dem.
Hoppas du fick svar på din fråga.
