Fastighetsinteckningars inomläge
Vad innebär inteckningars inomläge när det gäller fastighetsrätt? Och vad har detta inomläge för betydelse när det gäller förmånsrätten? Tex om det finns två stycken företagshypotek, där det ena företagsinteckningsbrevet är på tex 40 000 kr inom 50 000 kr. Och det andra företagsinteckningsbrevet ligger på tex 40 000 kr inom 90 000 kr.
Vad är inomläget för dessa, och vilken av dessa har förmånsrätt?
väldigt tacksam för hjälp
mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Inledningsvis vill jag klargöra att företagsinteckningar och fastighetsinteckningar är två olika former av kreditsäkerheter som visserligen fungerar på samma sätt, även vad gäller inomläget. Respektive kreditsäkerhet blir dock aktuell i olika situationer.
En fastighet kan vara föremål för hur många inteckningar som helst och på vilket belopp som helst. Inomläget är ett sätt att rangordna dessa i den ordning som inteckningarna gjorts. Ett pantbrev på t.ex. "50 000 kr inom 100 000 kr" innebär att pantbrevets värde är 50 000 kronor och att fastigheten totalt är intecknad om 100 000 kr. I det exemplet finns det alltså redan ett annat pantbrev på 50 000 kronor sedan innan.
Inteckningsordningen har nämligen för förmånsrätten. Den inteckning som intecknats först har bäst rätt enligt 17 kap. 6 § jordabalken (JB). I ditt exempel innebär det att pantbrevet med inomläget "40 000 kr inom 50 000 kr" har bäst förmånsrätt och därmed kommer täckas först vid en tvångsförsäljning. I andra hand kommer pantbrevet med inomläget "40 000 kr inom 90 000 kr", som täcks av resterande delar av försäljningen.
I ditt exempel saknas dock 10 000 kronor för att uträkningen ska vara logisk och komplett. Dessa 10 000 kronor är ett ägarhypotek vilket är ett obelånat pantbrev. Det innebär att fastigheten intecknats till det värdet, men pantbrevet har aldrig överlämnats till en kreditgivare som säkerhet för ett lån. Det pantbrevet har inomläget "10 000 kr inom 10 000 kr". Detta gör det logiskt att nästa pantbrev är det på "40 000 kr inom 50 000 kr" och att det sista är på "40 000 kr inom 90 000 kr".
Enligt 6 kap. 9 § jordabalken tillfaller ett ägarhypotek fastighetsägaren. Vid en tvångsförsäljning ska således fastighetsägaren först erhålla 10 000 kronor innan resterande delar av försäljning delas ut enligt den ordning som pantbreven tagits ut på fastigheten. Det finns dock en möjlighet för borgenärer att begära utmätning av ett ägarhypotek och vilket ger borgenären förmånsrätt enligt 8 § förmånsrättslagen. Detta inkräktar dock inte på inteckningarna förmånsrätt utan dessa kommer ha företräde framför den begärda utmätningen enligt 9 § förmånsrättslagen.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
