Fastighet kan efter bodelning övergå till samägande
Hej. Jag har en något komplicerad familje- och boendesituation som jag behöver råd och få veta mina rättigheter/skyldigheter om.
Kortfattat: Jag och min exfru äger tillsammans ett radhus. Hon bor där med vår son 19 år och en inneboende. Vi har ett gemensamt lån på 1,5 miljoner (radhuset är värderat till 4 miljoner). Hon vill att vi delar på alla kostnader - även drift - men jag anser att det inte är rimligt. Hur ska jag tänka? Bör hon ta större del av lånekostnaden i.o.m. att hon de facto bor där, och inte jag? Kan jag tvinga fram en försäljning utan hennes samtycke?
Nu är vi inte ovänner (än) och jag vill lösa detta smidigt men vettig ur ekonomisk synpunkt. Naturligtvis är jag villig att betala för era råd.
Lawline svarar
Hej och tack för att du använder dig av våra tjänster!
Enligt uppgifterna i din fråga så förstår jag det som att ni tidigare varit gifta, och att du efter bodelningen kvarstår som hälftenägare till radhuset, samt att du står kvar som medlåntagare och (förhoppningvis) även skriven på lagfarten till fastigheten.
I det följande kommer först en kort summering av svaret och därefter följer hur vi kommit fram till detta.
Eftersom ert äktenskap upphört men du kvarstår som delägare till fastigheten, så blir samäganderättslagen tillämplig. Det innebär bland annat att du inte blir betalningsskyldig för kostnader som har med fastigheten att göra, om du inte på förhand godkänt dem. Detta däremot med undantag för vissa kostnader som krävs för att fastigheten inte ska försämras. För de kostnader som krävs för att fastigheten inte ska förfalla, har du därmed ett betalningsansvar i förhållande till din andel i egendomen. Äger du 50%, äger du därmed även 50% av dessa kostnader som är nödvändiga för fastighetens förvaltning.
En av de största effekterna med samäganderättslagen är att var och en av delägarna äger rätt att begära att egendomen utbjuds till försäljning på offentlig auktion, vilket man uppnår genom stämningsansökan till Tingsrätten i den kommun fastigheten är belägen. Detta används som det yttersta redskapet för när delägarna inte kan komma överens om hur egendomen ska förvaltas eller till vilken köpeskilling delägarna kan köpa ut varandra. Som ett direkt svar på en av dina frågor, så kan du utan hennes samtycka framtvinga en försäljning, vilket vanligtvis utgör det bästa förhandlingsargumentet i sådana här situationer (givet att man inte är den som har för avsikt att bo kvar).
Beroende på hur du själv önskar lösa situationen så föreslår vi i förstahand att du begär att bli utköpt, i andrahand att ni tecknar ett samäganderättsavtal för hur fastigheten ska förvaltas, vem som ska bära vilka kostnader och hur ni löser en framtida försäljning m.m.
Delägares rättigheter och skyldigheter till samägd fastighet, med hänvisningar till Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt om inget annat anges.
Eftersom ni inte längre ingår i ett äktenskap är Äktenskapsbalken inte längre tillämplig, kommer ni istället efter genomförd bodelning inneha fastigheten med samäganderätt (1§) varav Samäganderättslagen blir tillämplig.
En utgångspunkt i samäganderättslagen är att en delägare inte får på eget bevåg belasta egendomen med kostnader utan den andra delägarens samtycke, med undantag för åtgärder som krävs för att egendomen inte väsentligen ska försämras (2§). I ert fall med radhuset så får exempelvis en delägare på eget bevåg belasta fastigheten med uppvärmningskostnader, för att inte vattenledningarna ska frysa på vintern och därmed förstöra fastigheten.
I övrigt krävs alltså samtycka från samtliga delägare för att man ska kunna belasta den samägda egendomen med kostnader. Belastar en delägare en samägd egendom med kostnader utan andra delägares samtycke eller utan att det vore nödvändigt för egendomens bestånd, får den delägaren själv stå för kostnaden givet att övriga delägare motsätter sig kostnaden.
Däremot, för kostnader som samtliga delägare samtycker till, alternativt att dem är nödvändiga för fastighetens bestånd, har samtliga delägare ett betalningsansvar för i förhållande till sin andel i den samägda egendomen (§15). Om du är delägare till 50% innebär det således ett betalningsansvar motsvarande 50% av dessa kostnader.
Häri blir det uppenbart att du i egenskap av delägare till fastighet har ett betalningsansvar för uppvärmningskostnader (vintertid), ränte- och amorteringskostnader för bolån, eventuellt avgift till samfällighet och andra nödvändiga kostnader. Betalningsansvaret ska då även motsvara din andel i den samägda fastigheten. Samtidigt har du inte ett betalningsansvar för kostnader såsom sophämtning, Radio/TV avgift, "internet" och andra liknande kostnader som du inte på förhand samtyckt till.
Den främsta effekten av tillämpning av samäganderättslagen är att för de fall delägare är oense om egendomens förvaltning, så äger var och en av delägarna, på egen hand rätt att vid domstol begära att den samägda egendomen antingen sätts under förvaltarskap av en god man utsedd av domstolen (3§), alternativt att egendomen säljs på offentlig auktion (6§).
Ett tänkbart utfall med att begära att en god man förordnas, är att medla mellan delägarna och försöka nå en lösning på konflikten.
För del fall delägarna inte lyckas nå en lösning så kvarstå endast en möjlig lösning och det är att egendomen säljs på offentlig auktion. Här kan en delägare yrka anstånd för synnerliga skäl, och därmed förhindra en försäljning. Vi kan däremot inte förutse hur det vore troligt att framföra sådana skäl i er situation.
Under förutsättning att ni inte når en överenskommelse där du blir omedelbart utköpt, så rekommenderar vi att ni tecknar ett samäganderättsavtal för att reglera er situation avtalsmässigt. Samäganderättslagen är dispositiv och gäller alltså bara under förutsättning att inget annat är avtalat. Det betyder att ni äger rätt att avtala om en annan kostnadsfördelning för underhållet av huset, exempelvis att din exfru ska stå för alla kostnader. Behöver ni hjälp med att upprätta ett samäganderättsavtal, eller eventuellt att medla i tvisten, så är ni alltid välkomna att återkomma till oss.
Vi hoppas att rådgivningen har varit till hjälp
Med vänliga hälsningar
fredrik.norberg@lawline.se
