Farmor lovande muntligt att jag skulle få ta över deras hus, är det gällande?
Min farmor lovade mig när jag var mindre (ett antal år sedan, kanske 10), att jag skulle få ärva deras hus den dagen de inte längre vill bo kvar av olika anledningar. Hon har ingått ett muntligt avtal, och det är samma vikt som skriftligt avtal om jag förstått det rätt. Men jag kommer inte ihåg om det var fler personer där när hon sa det och då har jag ju inga vittnen och får problem i en kommande domstol (om avtalet ej skulle hållas) då bevisbördan ligger på mig? har jag någon chans i en domstol?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Precis som du skriver är huvudregeln att muntliga avtal lika bindande som skriftliga, men det finns en hel del begränsningar i den regeln. I ditt fall kan tyvärr flera stycken begränsningar vara aktuella, som jag kommer räkna upp nedan.
Du skriver att du skulle få "ärva" fastigheten, vilket jag tolkar som att du skulle få "ta över" den på något sätt. Det känns alltså inte riktigt klart hur du skulle ta över den, utan det kan vara genom köp, gåva, arv, testamente eller något annat slags avtal.
1.Var det verkligen ett avtal?
När din farmor lovade dig att du skulle få ta över eller ärva fastigheten i framtiden, så kanske den mest uppenbara frågan är om det verkligen uppstod ett bindande avtal. Det kanske låter lite teoretiskt, men endast bindande viljeförklaringar ska göra att din farmor blir bunden av avtalet (se Förslag till lag om avtal och andra rättshandlingar (1914), s.13). Vad ville din farmor egentligen när hon sa det där? Det är möjligt att din farmor faktiskt inte menade det som ett allvarligt erbjudande om framtida fastighetsköp till sitt minderåriga barnbarn där och då, utan mer kanske mer allmänt målade upp framtidsplaner. Om din farmor menade det som en gåva så är inte löftet att du ska få en gåva bindande förrän hon faktiskt har givit dig den (gåvolagen 1§ första stycket).
Med anledning av vad jag har skrivit här ovanför tycker jag att det finns anledning att frågasätta om det finns något bindande avtal över huvud taget i detta fall.
Formkrav finns för överlåtelse av fastighet
Även om det skulle röra sig om ett avtal, så skulle det inte vara giltigt eftersom att det rör en fastighet. Vid köp eller gåvor av fastigheter så krävs det skriftligt avtal för att det ska bli gällande (jordabalken (JB) 4 kap. 1§ första stycket och JB 4 kap. 29§). Det finns dessutom vissa krav på vad det ska innehålla (JB 4 kap 1§ första stycket). Uppfylls inte kraven blir köpet eller gåvan ogiltiga (JB 4 kap. 1§ tredje stycket).
Det finns inget testamente
Om vi tolkar det din farmor sa som att du i framtiden skulle få fastigheten genom arv eller testamente, så finns det problem där med. Har hon inte upprättat ett testamente där hon skriver att du ska få fastigheten, så är det den vanliga arvsordningen som träder in (se bl.a. ärvdabalken (ÄB) 2 kap. 1-4§, 3 kap. 1§ första stycket och 9 kap. 1§). Eftersom att du inte skriver något om att ett testamente, så utgår jag från att ett sådant inte finns. Därför skulle i så fall normalt din pappa och hans syskon ärva före dig (ÄB 2 kap. 1§ första stycket).
Att försöka avtala om att i framtiden få arv av din farmor (ett "arvsavtal") går inte heller, eftersom att sådana avtal är ogiltiga (ÄB 17 kap 1§). Din farmor måste ha upprättat ett testamente i så fall, det räcker inte att ha avtalat om framtida arv med dig.
Du (kanske) var omyndig
Du skriver att din farmor sa detta till dig när du var "mindre". Jag utgår från att "mindre" betyder att du var under 18 år gammal. I så fall var du dessutom vid tidpunkten omyndig (föräldrabalken (FB) 9 kap. 1§). En person som är under 18 har som huvudregel inte rätt att ingå bindande avtal, särskilt inte utan samtycke från förmyndare (normalt föräldrarna) (FB 9 kap. 1§ och 9 kap. 6§). Vissa möjligheter att ingå avtal har förstås även en person under 18 år, men att köpa eller få en fastighet ingår inte där. Eftersom att det rör sig om en fastighet hade det inte ens räckt med föräldrarnas samtycke, utan det hade till och med krävts överförmyndarens samtycke (FB 14 kap. 11§). En överförmyndare är en slags verksamhet som varje kommun måste ha. Eftersom att du inte skriver om något samtycke från varken förmyndare (normalt föräldrarna) eller överförmyndaren, så antar jag att ett sådant inte finns.
Bevisproblemen
Slutligen måste jag säga att det även om ett muntligt avtal i teorin är lika bindande som ett skriftligt, så ligger problemet i praktiken. I praktiken är det inte lika bindande, eftersom att det är mycket svårare att bevisa att ett muntligt avtal ingåtts. Precis som du skriver så kommer det att bli svårt för dig att bevisa något här.
Sammanfattning och råd
-Det finns anledning att anta att det faktiskt inte rörde sig om ett avtal alls
-Formkraven som finns för köp eller gåva av fastighet var inte uppfyllda
-Det finns inget testamente eller liknande som säger att du ska få ärva fastigheten. Ett avtal om att i framtiden få ärva (arvsavtal) är ogiltigt.
-Du kanske var omyndig och saknade samtycke av de personer som krävs när det skedde.
-Det kommer vara svårt att bevisa något
-Jag skulle därför råda dig att tyvärr släppa det gamla löftet din farmor gav dig. Vill du ta över fastigheten får du prata med farmor igen om att få ta över den, genom att köpa eller på annat sätt. Möjligheten att nå framgång i domstol som det är nu bedömer jag som väldigt liten.
Hoppas det gav svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
