Får man behålla sin hyresrätt vid utlandsflytt?
Får man behålla sin hyresrätt ifall man flyttar utomlands och skriver ut sig ur Sverige?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga regleras i 12 kap. jordabalken, också kallad hyreslagen. Jag kommer därför att utgå från den lagen i mitt svar till dig. Jag kommer även inkludera en del avgöranden från domstolar.
Utgångspunkten är att du behöver bo i lägenheten för att få behålla den
Huvudregeln är att du som hyresgäst måste bo i lägenheten permanent, alternativt måste lägenheten åtminstone utgöra en nödvändig komplementbostad. Med nödvändig komplementbostad menas i rättspraxis en bostad som inte är din permanenta bostad, men som används av dig minst 2–3 dagar per vecka alternativt 80–100 dagar per år för arbete eller studier. Det räcker inte med att du skulle vara i behov av lägenheten för att kunna hälsa på vänner och familj i Sverige, det krävs alltså behov av lägenheten för arbete eller studier i viss omfattning (eller för något annat skyddsvärt intresse som t.ex. medicinsk behandling).
När får hyresrätten sägas upp?
Om hyresvärden kan bevisa att du inte bor i lägenheten permanent finns normalt grund för uppsägning av hyresrätten eftersom du då inte anses vara i behov av den. Detta förutsätter att hyresvärden har sakliga skäl för uppsägningen. Som skäl anger ofta hyresvärden att denne vill ställa lägenheten till bostadsförmedlingens förfogande eller erbjuda den till annan bostadssökande, i stället för att låta lägenheten stå tom (12 kap. 46 § första stycket punkt tio jordabalken). Om du skriver ut dig från Sverige, dvs. inte är folkbokförd på lägenhetsadressen längre, innebär det dock att hyresvärdens beviskrav är uppfyllt beträffande att du inte bor där permanent, och då är det du som i stället behöver bevisa motsatsen (se hovrättens resonemang i mål RH 2003:60). Du behöver då visa att bostaden t.ex. utgör en nödvändig komplementbostad för dig utifrån vad jag har skrivit, för att inte bli uppsagd. T.ex. att du kan visa att du kommer hem till Sverige och jobbar vissa delar på året i tillräcklig omfattning.
Om du hade tänkt återvända till lägenheten kan du i vissa fall få behålla den
Om du tänker återvända till lägenheten, dvs. bara tillfälligt skriver ut dig från Sverige och flyttar utomlands kan du ändå i vissa fall få behålla lägenheten och slippa bli uppsagd. Det krävs då att du kan visa att det finns konkreta planer att flytta tillbaka till lägenheten i Sverige och att flytten tillbaka inte kommer dröja så speciellt länge, återflytten till lägenheten i Sverige ska med andra ord vara "nära förestående". Det finns ingen speciell "maxtid" här utskriven i lagen utan det görs en helhetsbedömning och intresseavvägning mellan ditt intresse av att ha kvar hyresrätten och hyresvärdens intresse av att inte låta lägenheten stå tom. Om du endast avser att i några månader bosätta dig utomlands med konkreta planer på att återvända borde detta räcka för att få behålla lägenheten. I ett mål från Svea hovrätt (mål nr ÖH 2739–07) ansågs utlandsvistelse med plan att flytta tillbaka om ett år då personens flickvän hade avslutat sina studier, inte utgöra varken en konkret planerad återflyttning eller en nära förestående återflyttning och uppsägning fick därför ske.
Uthyrning i andra hand kan vara ett bra idé
Om du hade tänkt lämna lägenheten i längre tid än några månader kan det vara smart att i stället hyra ut lägenheten i andra hand till någon medan du är borta, för att slippa att riskera uppsägning. För detta krävs att du har hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § första stycket jordabalken). Ofta ges tillstånd med ett år, som eventuellt kan förlängas. Om hyresvärden skulle vägra samtycke kan samtycke i stället ges av hyresnämnden om det finns skäl för det, t.ex. för studier, arbete, längre utlandsvistelser eller provsamboende. Ett godkännande förutsätter också att den tilltänkta andrahandshyresgästen inte kan förväntas vara misskötsam (12 kap. 40 § jordabalken). Hade du tänkt att flytta ut permanent och endast besöka Sverige ibland för att träffa vänner eller familj kommer du dock inte få hyra ut i andra hand.
Med vänliga hälsningar,
