Får jag ta över min sambos hyreskontrakt och sedan hyra ut lägenheten i andra hand?

2019-08-19 i Hyresrätt
FRÅGA
Hejsan! Jag och min pojkvän har bott i en hyreslägenhet i ca fem års tid (han i fem år, jag flyttade in efter ungefär ett år och är skriven här men står ej med på kontraktet). I samma stad där vi har hyresrätten har jag också min tillsvidareanställning. Förra hösten tog jag tjänstledigt och började studera på en annan ort samt skaffade mig en liten studentlägenhet där. Under tiden bodde min pojkvän kvar här och jobbade. Nu har jag jobbat hela sommaren i staden där vi har hyresrätten och ska snart lämna den för studier. Samtidigt kommer min pojkvän att söka jobb på andra orter (är hockeyspelare) och vi skulle därför vilja hyra ut lägenheten här. Tyvärr säger hyresföreningen att de har tagit ett beslut om att de inte tillåter andrahandsuthyrning över huvud taget. Min fråga är nu, kan vi göra något för att få hyra ut i andra hand? Kan jag göra något trots att jag inte står med på hyreskontraktet? Då hans situation är rätt oklar just nu, kan man skriva över mig på kontraktet och be om godkännande från hyresnämnden för att hyra ut i andra hand? Vi bägge önskar hyra ut den i andra hand men framförallt jag då jag vet att jag kommer jobba här de kommande två somrarna. Tacksam för svar!
SVAR

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag förstår din fråga som att du undrar hur ni kan bära er åt för att få hyra ut er lägenhet i andra hand när hyresvärden vägrar ge sitt samtycke på grund av en generell regel. De regler som är relevanta för dig hittar du i Jordabalkens 12 kapitel (JB 12 kap), den så kallade "Hyreslagen". Jag kommer även att hänvisa till en regel från Sambolagen (SamboL).

Kan ni få tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand?

Om ni hyr ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens tillåtelse begår ni ett avtalsbrott gentemot denne (JB 12:39), vilket kan göra att hyresrätten förverkas (JB 12:42). Om hyresrätten förverkas har hyresvärden rätt att säga upp ert kontrakt. I regel förverkas hyresrätten om hyresgästen inte rättar till felet direkt efter en tillsägelse (JB 12:43). Ni riskerar alltså att bli av med kontraktet om ni hyr ut lägenheten i andra hand, eftersom er hyresvärd inte gett sitt godkännande.

Det ni kan göra är att vända er till hyresnämnden. Hyresnämnden ska lämna tillstånd för andrahandsuthyrning på grund av exempelvis tillfälligt arbete eller studier på annan ort, och hyresvärden inte har någon befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrningen (JB 12:40). Med det sagt så får inte alla som ansöker på denna grund ett tillstånd, då det fortfarande krävs att hyresgästen har beaktansvärda skäl till varför ett tillstånd ska meddelas. Vad som utgör beaktansvärda skäl är dock väldigt olika från situation till situation, men det faktum att du har en tillsvidareanställning på orten bör tala med viss styrka i alla fall. Särskilt om ni har anknytning till orten på något annat och har för avsikt att flytta tillbaka efter dina studier.

Om bara din sambo står på kontraktet så har dock du inga möjligheter att göra en ansökan hos hyresnämnden, utan det måste din sambo göra. Om ni bedömer att du har större chanser att få ett tillstånd, för att du har mer beaktansvärda skäl, så kan det vara bättre att ni först frågar hyresgästen om du kan få ta över kontraktet. Skulle hyresvärden vägra överlåtelsen så kan ni vända er till hyresnämnden, vilket jag kommer att förklara mer om nedan.

Kan du ta över hyreskontraktet?

Huvudregeln är att det är förbjudet att överlåta en hyresrätt, om inte hyresvärden går med på detta (JB 12:32). Ett undantag från denna regel är dock att en hyresgäst, som inte har för avsikt att använda sin bostadslägenhet, får överlåta den till någon som denne varaktigt bott tillsammans med (JB 12:34), om hyresnämnden godkänner detta. Sambor är utan tvekan en sådan närstående som räknas in i undantaget, så detta undantag kan du och din pojkvän kan använda er av. Ni är nämligen sambor så länge ni delar bostad och har ett "äktenskapsliknande förhållande" (ett parförhållande med gemensamt hushåll) (SamboL 1 §). För att sammanboendet ska anses vara "varaktigt" så används tre år som en måttstock, men även kortare tid än så har godtagits i praxis. Eftersom ni bott ihop i fyra år kan ni alltså sägas ha sammanbott varaktigt. Så länge du har tillräckliga medel för att betala hyran och i alla andra avseenden är en lämplig hyresgäst så ska hyresnämnden alltså godkänna att du tar över kontraktet, för då måste hyresvärden "skäligen nöja sig med bytet". Detta innebär mer eller mindre att hyresvärden inte ska behöva få en ny avtalspart (hyresgäst) som inte rimligen kan förväntas uppfylla sin del av avtalet genom att betala hyra och sköta sig i allmänhet.

Kan ni få ett beslut i tid?

Med detta sagt så kan det ta tid att få sin sak prövad av hyresnämnden. Regeringens mål är att hyresnämnderna ska ha en handläggningstid på högst fyra månader, men om belastningen är hög kan det ta längre tid än så. Eftersom du kommer vara den som vill få till en förändring så kommer du att behöva vänta med att hyra ut lägenheten tills ni får ett beslut från hyresnämnden.Om hyresvärden trilskas, och inte låter din pojkvän överföra kontraktet till dig, måste ni dessutom göra två ansökningar och därmed räkna med (i bästa fall) strax över 8 månaders handläggningstid.

Sammanfattningsvis

Min bedömning, utifrån den information du lämnat, är att din situation är bättre lämpad att läggas till grund för en ansökan om tillstånd för andrahandsuthyrning än din pojkväns. Jag skulle därför rekommendera att ni börjar med att fråga hyresvärden om han kan få överlåta sitt kontrakt till dig. Om hyresvärden skulle vägra kan ni ansöka om tillstånd för överlåtelsen hos hyresnämnden. Ansökningsblanketten hittar ni här. Så länge du har tillräckliga medel för att betala hyran så bör ni få hyresnämndens godkännande för detta.

Nästa steg är att ansöka om att få tillstånd för att hyra ut lägenheten i andra hand. Även denna ansökan görs till hyresnämnden. Samma blankett kan användas till detta. Hyresnämnden kan ge tillstånd till andrahandsuthyrning för studier på annan ort, men du behöver fortfarande ha beaktansvärda skäl till varför du ska få hyra ut lägenheten. Här kan du åberopa din anknytning till orten i och med din tillsvidareanställning och att du har för avsikt att flytta tillbaka efter dina studier Har du någon annan anknytning så är det givetvis bra att ta med det också. Du kan även nämna din sambos arbetssituation, om du bedömer att det kan vara till er fördel.

Med detta hoppas jag att du fick svar på din fråga och önskar er lycka till om ni väljer att ansöka!

Vänliga hälsningar,

Natalie Accord
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll