Får jag som hyresgäst kräva ersättning för hyresgästens borrhål?
Hej!
Jag är en privat hyresvärd. Min lägenhet ska nu efter ett år flytta ut och har gjort många hål på väggarna bl.a. Lägenheten var helt nyrenoverad när hon flyttade in. Har jag rätt att begära ersättning för de skador hon har orsakat? Hur vet jag vilka priser jag i så fall ska ta för skadorna?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår att du är en privathyresvärd som under ett års tid har hyrt ut en lägenhet. Du beskriver att hyresgästen som flyttar ut har orsakat många hål i väggarna och att lägenheten var nyrenoverad när hon flyttade in. Nu undrar du om du har rätt till ersättning för hålen i väggarna och andra skador som hyresgästen har orsakat. Du undrar också hur skadorna ska värderas. För att svara på din fråga går jag först igenom förutsättningarna för hyresgästens ersättningsskyldighet, var på jag gör en bedömning av din situation.
En hyresgäst ska endast ersätta de skador denne har vållat, inte normalt slitage
Hyresgästen har en allmän vårdnadsplikt, vilket innebär att lägenheten ska vårdas väl med vad därtill hör (12 kap. 24 § 1 st. JB). Endast skador på lägenheten som hyresgästen orsakar genom eget vållande, dvs. genom vårdslöshet, ska ersättas av hyresgästen (12 kap. 24 § 1 st. JB). Skador som inte har vållats av hyresgästen ersätts således av hyresgästen, inklusive s.k. "normalt slitage" som uppstår med jämna mellanrum. Normalt slitage är vardagliga skador på en lägenhet som uppstår genom vanligt nyttjande och är t.ex. borrhål i väggar, repor i golvet m.m.
För lägenheter som används för bostadsändamål gäller enligt 12 kap. 24 § 5 st. JB att hyresgästens ersättningsplikt inte genom avtal mellan hyresvärd och hyresgäst kan utvidgas att gälla för andra skador än sådana som hyresgästen har orsakat genom eget vållande. Det innebär att normalt slitage alltid ska ersättas av hyresvärden om lägenheten används som bostad.
Angående borrhål, så kan dessa klassas som antingen normalt slitage eller en sådan vållandeskada som hyresgästen ska ersätta. Högsta domstolen (HD) uttalade i NJA 1987 s. 668 att borrhål ska anses vara normalt slitage om borrhålen inte är ovanligt många, ovanligt stora eller ovanligt störande. Det innebär m.a.o. att renovering och åtgärdande p.g.a. borrhål som i antal, storlek eller placering inte är märkvärdiga, alltid ska betalas av hyresvärden själv. Om det dock däremot är väldigt många eller stora borrhål, ska hyresgästen ersätta åtgärdandet.
Bedömning och rekommendation i ditt fall
I ditt fall beskriver du att hyresgästen hade lämnat efter sig många hål i väggarna och att du innan hyresperiodens början hade renoverat lägenheten. Jag antar att väggarna då var hålfria.
Jag gör följande bedömning. För att hyresgästen ska vara ersättningsskyldig för åtgärdandet av hålen, får hålen inte anses vara sådant normalt slitage som hyresvärden ska ersätta på egen hand. Borrhål räknas som normalt slitage om hålen inte är ovanligt många, stora eller störande. Det normala är att det finns borrhål från upphängda tavlor, speglar, hyllor och annat sådant. Som hyresgäst för du alltså tåla att ett "normalt" antal borrhål finns. Det är omöjligt för mig att bedöma om antalet hål (eller storleken eller placeringen) är utöver det vanliga i ditt fall eftersom jag inte har sett hålen, varför du själv måste göra den bedömningen. Om du anser att hålen inte är fler eller större än de hålen du själv eller någon bekant hade gjort, är hålen nog att betrakta som normalt slitage som du själv måste ersätta. Om du däremot inte får antalet eller storleken av hålen att gå ihop som normala, är hålen nog att se som en sådan vållandeskada som hyresgästen ska ersätta.
Om fallet är att du finner att hålen inte motsvarar vad som är normalt, rekommenderar jag att du kontaktar hyresgästen och meddelar att du kräver ersättning för hålen. Ersättning ska motsvara kostnaden för att åtgärda hålen. Det innebär att du får kräva ersättning av hyresgästen för fackmässig målning eller tapetsering som annan utför, men endast för just den delen som avser hålen. Om du utför målningen eller tapetseringen själv, får du kräva ersättning för färgen, tapeterna eller andra utgifter du har haft. Även här gäller ersättningsskyldighet bara för utgifterna för att åtgärda just hålen.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
