Får hyresavtalet villkora att hyresgästen ska ersätta alla skador som uppstår på lägenheten?
Hej! Jag hyr en bostad av en privatperson. Det är ett garage som ett ombyggt till lägenhet. Det står i kontraktet att hyresgästen ska bekosta det som har gått sönder. Får han verkligen skriva så? Är det lagligt?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du hyr en bostadslägenhet av en privatperson och att lägenheten innan ombyggnationen var ett garage. I ditt hyresavtal med hyresvärden finns det ett villkor om att hyresgästen ska bekosta det som har gått sönder i lägenheten, och nu undrar om detta verkligen är lagligt. Din fråga är hyresrättslig och behandlas i 12 kap. Jordabalken (JB) - den s.k. hyreslagen. Jag går först igenom vilka skador som en hyresgäst alltid måste ersätta och vad som annars får avtalas i frågan mellan hyresvärden och hyresgästen. Sedan gör jag en bedömning på din situation utifrån informationen du har angivit.
Vilka skador en hyresgäst ska ersätta och vad som får avtalas
Hyresgästen har en ovillkorlig vårdnadsplikt som innebär att lägenheten ska vårdas väl med vad därtill hör (12 kap. 24 § 1 st. JB). Det innebär bl.a. att hyresgästen ska vara uppmärksam, försiktig och iaktta god hygien i lägenheten. Denna generella vårdnadsplikt är inget som kan avtalas bort och gäller alltid för en hyresgäst.
Om en skada på lägenheten uppstår, är hyresgästen endast skyldig att ersätta skadan om den har uppstått till följd av hyresgästens eget vållande eller vårdslöshet samt om den är till följd av någon som hör till hyresgästens hushåll eller gästar hen eller av annan som hen inrymt i lägenheten (12 kap. 24 § 1 st. JB). "Vållande" är inom juridiken ett annat ord för vårdslöshet och oaktsamhet. Lagregeln innebär motsatsvis att en hyresgäst inte är ersättningsskyldig för skador som inte har uppstått till följd av hens eget vållande eller vårdslöshet. Det betyder att normalt slitage ska ersättas av hyresvärden då sådant inte är en följd av vårdslöshet från hyresgästens sida. Normalt slitage är sådana skador som är vanliga när en lägenhet brukas - det kan t.ex. vara fråga om små repor i golvet, ett visst anta hål i väggarna från tavlor eller fastskruvade bokhyllor, en liten mängd fettfläckar på väggar och tak samt måttliga rökskador efter tobaksrökning. Normalt slitage är skador som är ett vanligt förekommande och hör s.a.s. till när man är hyresgäst.
Att för en hyresvärd och hyresgäst genom avtal utsträcka hyresgästens skyldighet att enbart behöva ersätta vållandeskador är bara möjligt om lägenheten i fråga helt eller delvis används i annat syfte än bostad - t.ex. fritidshus och landställen (12 kap. 24 § 5 st. JB). För lägenheter som enbart används i bostadssyfte finns det m.a.o. inga möjligheter att sträcka ut ansvaret, vilket innebär att ett villkor i ett hyresavtal för en bostadslägenhet, som föreskriver att bostadshyresgästen ska ersätta andra typer av skador än de som denne själv har orsakat, är utan verkan för hyresgästen. Föreskriver ett hyresavtal t.ex. en bostadshyresgäst även ska ersätta normalt slitage, är detta utan verkan och gäller inte för hyresgästen.
Bedömning i ditt fall
I ditt fall beskriver du att du hyr en bostadslägenhet som tidigare har varit ett garage, och att ditt hyresavtalet lyder att hyresgästen ska bekosta det som har gått sönder.
Så som jag har redogjort för ovan, kan du som bostadshyresgäst alltid endast vara ansvarig för att ersätta sådana skador som du genom vårdslöshet själv har vållat. Avtalsvillkor som föreskriver att du ska ersätta andra skador än sådana, är utan verkan och gäller inte. Om vi exemplifierar detta, innebär det att du ska ersätta en trasig fönsterruta om du kastade en fjärrkontroll mot den. Du är i det fallet ersättningsskyldig eftersom du genom eget vållande och vårdslöshet orsakade skadan. Om fönsterrutan däremot går sönder p.g.a. att en fågel flyger mot den, är du inte ersättningsskyldig eftersom du inte har vållat en skada genom vårdslöshet.
Om ditt avtal föreskriver att du ska ersätta skador som du själv har vållat genom vårdslöshet, är allt alltså i sin ordning. Om det däremot står att du ska ersätta andra skador än dessa, t.ex. normalt slitage, är det mot lagen och utan verkan för dig. Om det senare alternativet är fallet, rekommenderar jag att du pratar om det med din hyresvärd och påpekar att villkoret inte är giltigt.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
