Får fastighetsägaren belasta fastigheten med nyttjanderätter efter att den lagts ut till försäljning?
Om en person satt ut sin fastighet till försäljning hos en mäklare 10 april .Det finns ett gårdshus på tomten
som inte är uthyrt men den 16 april skriver han ett hyreskontrakt till sin son som börja gälla från och med
1 maj med ett jättelågt pris som inte täcker varken el uppvärmning utav gårdshus ,med en uppsägning
på 5 år och ska få hyra ut gårdshuset hur han vill.Kan man verkligen göra så jag var intreserad utav huset.
Med vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar frågan som att du vill köpa en fastighet som ligger ute för försäljning. Efter att fastigheten lades ut till försäljning valde fastighetsägaren att hyra ut gårdshuset till sin son för ett lågt pris med ett avtal på fem år. Du undrar nu om det är lagligt att belasta fastigheten med en nyttjanderätt, i detta fall ett hyresavtal av gårdshuset på fem år, efter att fastigheten lagts ut till försäljning då du gärna skulle vilja köpa den.
Rättslig reglering
Din fråga är ifall fastighetsägaren får belasta fastigheten med nyttjanderätter efter att den lagts ut för försäljning. Jag kan inte se några specifika problem med detta, då fastighetsägaren fortfarande äger fastigheten fram till själva försäljningen. Det medför att fastighetsägaren får råda över fastigheten som denne vill. Detta innebär dock självklart att priset påverkas och att du kan begära att få köpa fastigheten till ett lägre pris.
Vad händer om du ändå väljer att köpa fastigheten? Generella regler om nyttjanderätter finns i 7 kap jordabalken (JB). I 7:11-21 JB stadgas vad som händer med nyttjanderätter om fastigheten överlåts till en ny ägare. I 7:11 JB slås fast att om en fastighet belastas med en nyttjanderätt (i detta fall ett hyresavtal avseende gårdshuset) åligger det säljaren att göra ett förbehåll om upplåtelsen. Ett sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåts. Det betyder att den nya ägaren träder i den gamla ägarens ställe och nyttjanderätten består vid försäljningen om ett förbehåll görs vid försäljningen. Även om ett förbehåll inte görs kommer dock nyttjanderätten att bestå om köparen är medveten eller borde varit medveten om att nyttjanderätten existerade. Detta regleras i 7:14 JB. Eftersom du är medveten om nyttjanderätten kommer den därför att bestå om du väljer att köpa fastigheten. Att fastigheten är belastad av en nyttjanderätt kommer dock, som nämnt ovan, naturligtvis leda till att fastighetens pris påverkas.
Sammanfattning och kort svar på frågan
Sammanfattningsvis får därmed fastighetsägaren välja att belasta fastigheten med en nyttjanderätt i form av ett hyresavtal avseende gårdshuset innan försäljning sker men det gör att fastighetens värde minskar.
Har du några funderingar angående mitt svar kan du höra av dig på lovisa.lundgren@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
