Får en hyresvärd höja lokalhyran med 20 %?
Hyr lokal sedan 8år! Värden vill höja hyran 20%. Vi är en ljudfirma som inte haft några inkomster under .coronatiden! Vi har vädjat till värden att få stå kvar på samma hyra,som vi har! Men värden svarar med att säga upp oss! Och är oanträffbar! Nu har vi 2 månader , på oss att flytta ut!
Finns det något vi kan göra?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Allmänt om lokalhyra:
Lokalhyresavtal regleras i jordabalkens (JB) tolfte kapitel. Enligt JB 12 kap. 3 § så gäller hyresavtal på obestämd tid om inte annat bestäms. Vid lokalhyra har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen inte är berättigad till förlängning av hyresavtalet. Hyresgästen får istället ersättning för den förlust han/hon lider på grund av flytten (om uppsägningen sker utan godtagbar anledning). Du skriver inte i din fråga om hyrestiden för ert avtal är bestämd eller obestämd, så jag kommer därför att redogöra för båda alternativen.
Hyresavtal på obestämd tid:
Ett hyresavtal på obestämd tid (så kallat tillsvidareavtal) måste alltid sägas upp för att sluta gälla. Den kortaste uppsägningstiden för tillsvidareavtal vid lokaler är nio månader enligt JB 12 kap. 4 § 1 st 2 p.
Hyresavtal på bestämd tid:
Om hyrestiden är bestämd samt den totala hyrestiden är längre än tre månader ska uppsägning ske tre månader innan hyresavtalet upphör att gälla, JB 12 kap. 4 § 2 st 4 p. Om totala hyrestiden är längre än nio månader ska uppsägningen ske nio månader innan hyresavtalet upphör att gälla, JB 12 kap. 4 § 2 st 5 p.
Marknadshyra:
Lokalhyrans storlek ska vara i enlighet med marknadshyra, JB 12 kap. 57 a §. Detta innebär den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på den öppna marknaden. Det råder dock avtalsfrihet rådande hyran, och den kan prövas först vid hyrestidens utgång enligt paragrafen ovan. En hyresvärd har därmed inte rätt att begära hyror som överstiger marknadshyra.
Rätt till ersättning:
Om hyresvärden sagt upp avtalet på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning kan hyresgästen ha rätt till ersättning enligt JB 12 kap. 58 b §. Ersättningen gäller dock inte om de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.
När hyresvärden sagt upp avtalet:
Enligt JB 12 kap. 58 § 1 st måste hyresvärden ha underrättat er i uppsägningen om de villkor han krävde för att förlänga hyresförhållanden. Uppsägningen ska även innehålla en underrättelse att hyresgästen, om ni inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt JB 12 kap. 58 b §, har två månader på er från uppsägningen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om hyresvärden inte uppfyllde detta i uppsägningen ni fick, är uppsägningen utan verkan.
Sammanfattning:
Hur lång uppsägningstid ni har beror på vilket slags hyresavtal ni tecknat. Om hyreshöjningen på 20 % är i enlighet med marknadshyra eller inte kan jag inte svara på då jag inte vet vad det är för slags lokal, storleken på hyran etc. Ni kan däremot fråga vad de har för underlag och försöka inleda en förhandling. Ni kan även ta kontakt med era grannar med liknande lokaler och samla information om vilken hyresnivå som gäller i området. Uppsägningen ni fick från hyresvärden måste även uppfylla kriterierna i JB 12 kap. 58 § 1 st, annars är uppsägningen utan verkan.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
