Får en hyresvärd gå in i min lägenhet utan tillstånd?
Efter att ha uttryckt mitt missnöje till min hyresvärd mot att jag fick höra av en granne(!) att vår hyresvärd hade beträtt min bostad utan varken min vetskap eller samtycke så fick jag följande svar:
"Av erfarenhet vet vi att om det blir ett stopp i en bostad på (fastighetens namn) så kan vi behöva gå in i bostaden bredvid om den har ett gemensamt avlopp. Detta måste vi göra om vi inte löser problemet i bostaden med stopp. Bostäderna ovanför går på samma avloppsstam som din och grannens. Löser vi inte stoppet innebär det att de ovanför får stopp och en översvämning kan bli ett faktum. I ett sådant fall har vi lägenheten/lägenheterna ovanför som också kan få översvämning och sen rinner det nedåt. I detta ärende är det ett akut fel som kan bli värre och vi ser oss då tvingade att gå in i andra bostäder. Är hyresgästerna inte hemma så ringer vi och skickar sms. Att vänta 1h eller mer kan få förödande konsekvenser i form av saneringar, omflyttningar, onödiga kostnader och en massa extraarbeten, både för kund och för oss.
I detta fallet som jag förklarat, ser jag inte att vi hade annat val än att gå in i din bostad för att undvika eventuella skador i fastigheten."
Jag är av uppfattningen att en hypotetisk risk för ex.vis. översvämning inte är anledning nog till att beträda en hyresgästs bostad utan tillåtelse. Hyresvärden kunde anvisat grannar till annan toa tills stoppet var avvärjt, istället för att bryta sig in i min bostad. Hur ser lagen ut?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Utifrån din fråga förutsätter jag att du hyr en hyresrätt och inte en bostadsrätt. Det gör att Hyreslagen (HL)(12 kap. Jordabalken) blir tillämplig.
Huvudregeln är att en hyresvärd inte får komma in utan medgivande, men det finns undantag vid akuta ärenden
Huvudregeln är att hyresvärden inte har rätt att komma in i din lägenhet utan medgivande. Konsekvensen av att hyresvärden går in utan tillstånd, är att denne kan dömas för hemfridsbrott enligt 4 kap. 6 § Brottsbalken.
I 26 § HL, anges dock en rätt för hyresvärden att komma in i lägenheten utan uppskov vid nödvändig tillsyn eller för att utföra akuta förbättringsarbeten, dvs sådana arbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Tillträdet kan ske utan medgivande från hyresgästen. Det finns även en rätt för hyresvärden att få tillträde till lägenheten för mindre brådskande förbättringsarbeten "som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten", under förutsättning att hyresvärden säger till minst en månad i förväg. Med anledning av att din hyresvärd gått in i lägenheten med stöd av något som lutar mer mot ett brådskande förbättringsärende kommer jag nedan redogöra för vad som anses som akuta förbättringsarbeten som kan bereda ett tillträde utan uppskov.
Innebörden av ett akut förbättringsarbete och uppskov
Förbättringsarbeten avser både reparationer och standardförbättringar. För omedelbart tillträde utan ditt medgivande krävs också att det är ett arbete som inte kan skjutas upp utan skada, vilket avser sådant arbete som är nödvändigt för att avhjälpa skada som medför fara för fastighetens bestånd, även skada som blir större om man väntar för länge med åtgärdandet. Det kan exempelvis handla om vattenläckage eller liknande. En hyresgäst får också finna sig i att hyresvärden bereder sig tillträde om en skada som uppstår i en lägenhet kräver åtgärder i en annan lägenhet.
"Utan uppskov" innebär att hyresvärden i princip har rätt till tillträde genast. Detta innebär inte per automatik en rätt till omedelbart tillträde eftersom hyresgästen inte ska förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Är det inte fråga om mycket brådskande åtgärder får det krävas att hyresvärden bokar in en tidpunkt för tillsynen och meddelar det i god tid.
Bedömningen i ditt fall
Det är svårt för mig att göra någon vidare teknisk bedömning om avloppsstoppet är ett akut förbättringsarbete eftersom jag inte har några närmare omständigheter eller direkta avloppskunskaper. Jag förstår att det kan kännas integritetskränkande när någon utomstående bereder sig tillgång till ens hem utan ens kännedom. I ditt fall låter det dessvärre som att det har varit tal om ett akut förbättringsarbete där hyresvärden kan gå in i lägenheten utan ditt medgivande. Den bedömningen grundar jag dels på att din hyresvärd verkar ha försökt avhjälpa felet i den aktuella lägenheten vilket inte gett resultat, dels att din hyresvärd av erfarenhet verkar ha gjort bedömningen att avvakta med avhjälpandet kan leda till ännu mer skador. Jag hoppas att du i alla fall fått mer kunskap om när en hyresvärd har rätt att gå in i lägenheten. Skulle du vilja gräva djupare i problemet så kan du alltid samråda med någon avloppskunnig och se vad dem har att säga om saken. Är det så att det inte är en akut åtgärd, så kan du polisanmäla hyresvärden.
Vänliga hälsningar,
