FrågaFASTIGHETSRÄTTHyresavtal21/06/2022

Får en hyresvärd ensidigt ändra ett hyresavtal?

hej! jag har haft två förråd till min hyresrätt under flera år. och förråden har funnits sedan husen byggdes 1948. nu vill bostadsbolaget ta bort ett av dom. kan dom göra så enligt lag? kan jag argumentera för min sak typ: "av hävd" har vi rätt till förråden, finns det något lagrum jag kan luta mej mot? mvh niklas

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Jag tolkar din fråga som att du enligt ditt nuvarande hyresavtal med hyresvärden (bostadsbolaget) har rätt till en bostadslägenhet och till två förråd, och att din hyresvärd nu vill ändra ditt hyresavtal med syftet att du framöver endast ska ha rätt till ett förråd. Vidare tolkar jag att du har ett tillsvidare hyresavtal. Slutligen antar jag att ingen förhandlingsordning finns, därför att du inte har nämnt detta. 

Vilken lag är aktuell? 

Det är jordabalken (JB) som reglerar dina rättigheter som hyresgäst, men även din hyresvärds rättigheter att vidta ändringar i hyresavtalet. 

Får en hyresvärd ensidigt ändra ett hyresavtal? 

En hyresgäst har besittningsskydd, vilket betyder att ett hyresavtal måste automatiskt förlängas vid uppsägning, om inte en laglig grund finns för uppsägning ändå (12:46 JB). Rätten till förlängning är rent lagligt sammankopplad med regler om omförhandling av hyresvillkor, annars skulle besittningsskyddet inte kunna ge en hyresgäst ett reellt skydd mot ensidiga ändringar av ett hyresavtal (prop. 1983/84:137). För dig blir detta relevant, därför att din hyresvärd inte får ändra ditt hyresavtal på egen hand (12:54 JB). Utgångspunkten är därför att ni båda ska försöka enas om nya villkor, till exempel att du framöver bara ska ha ett förråd.   

Din hyresvärd måste skriftligen meddela dig om ändringar av hyresavtalet; om ni inte kan komma överens, så får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om en ändring av hyresvillkoren, dock tidigast en månad efter att hyresvärden har skriftligen meddelat dig om hyresvärdens önskemål om att ändra hyresavtalet (12:54 JB). Hyresvärden har nämligen rätt att få befintliga villkor ändrade, men då måste en ändring också vara skälig (12:55 8 st. JB). I ett sådant läge kommer hyresnämnden att väga era intressen mot varandra, till exempel vilket intresse du skulle ha av att fortsatt ha två förråd mot hyresvärdens intresse av att frigöra ett förråd. Det betyder att din hyresvärd inte ensidigt får ändra i hyresavtalet utan att ha ansökt om det hos hyresnämnden. Dessutom behöver din hyresvärd även i praktiken ha en skälig grund att vilja ändra hyresavtalet, annars finns en risk att hyresnämnden kommer att avslå din hyresvärds ansökan om ändring. 

Avslutande ord och min rekommendation 

Inledningsvis har din hyresvärd rätt att begära en ändring av hyresavtalets villkor och då har ni i princip en månad på er att komma överens om önskemålet att ändra hyresavtalet. Kan ni inte komma överens får hyresvärden ansöka om en ändring hos hyresnämnden. Hyresnämnden måste dock beakta er bådas intressen innan nämnden fattar sitt beslut. Det viktiga är därför att du kan visa varför ditt intresse är mer skäligt än din hyresvärds intresse. 

Min rekommendation är därför att du i första hand pratar med din hyresvärd och åtminstone försöker förstå varför hyresvärden vill ta bort ett av förråden så att du har en bättre insikt i vilkas intressen är mest skäliga. På så vis blir det lättare att förhandla med din hyresvärd. Jag kan tyvärr inte göra en intresseavvägning, därför att jag inte känner till er bådas intressen. I andra hand kan du kontakta en jurist för att diskutera hur en talan kan läggas upp i hyresnämnden, ifall hyresvärden ansöker om en ändring av hyresavtalet. 

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp med ditt ärende. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon 08-533 300 04 eller maila oss på info@lawline.se.

Vänligen

Ivan VikaloRådgivare