Får den härskande fastighetens ägare godtyckligt belasta min mark och även låta andra ta väg över denna?
Jag har ett snart 50 år gammalt vägservitut som belastar min fastighet. Vägservitutet upprättades när kommunen köpte den utsyckade marken för att komma åt en VA-brunn, och nu tillgör den åter efter årtionden den stamfastighet den en gång styckades ifrån. VA-brunnen finns ej kvar sen byns avloppasnät kopplades till det kommunala VA systemet. Får ägaren av den härskande fastigheten nyttja vägen över min tomt till vad hen vill, och även överlåta andra att nyttja vägen efter godtycke? Te.x. färdsel av snöskotrar, fyhjulingar, bilar, efter eget godtycke? I praktiken innebär det att ägaren av fastigheterna nyttjar vägen för att ta sig från sin fastighet till sin andra fastighet över min tomt, trots att ägarens fastigheter är sammanhängande.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) eller fastighetsbildningslagen (FBL). Vilken lag som ska tillämpas beror på om det rör sig om ett avtalsservitut, dvs. ett servitut upplåtet på frivillig väg, eller ett officialservitut, alltså ett servitut tillkommit via ett myndighetsbeslut (en s.k. fastighetsreglering) och då genom den statliga lantmäterimyndighetens försorg, Lantmäteriet. Detta går dock inte att utläsa av din ärendebeskrivning. Nedan följer därför en översiktlig genomgång av reglerna för ändring och hävning av båda företeelserna.
Avtalsservitut, vad gäller?
Det kan inledningsvis sägas att ägaren av den härskande fastigheten ska nyttja servitutet på ett sätt som gör att du i egenskap av den tjänande fastighetens ägare inte betungas mer än nödvändigt. Vem som de facto äger vägen är dock för mig ovisst, men om den tillhör grannfastigheten förtjänas det att tillägga att du inte kan åläggas något underhållsansvar. Det ankommer istället på din motpart att hålla vägen i sådant skick att skada eller olägenhet inte uppstår i onödan, 14 kap. 6 § JB. Emellertid kan motsatsförhållandet gälla om du skulle äga vägen, jfr 14 kap. 1 § 2 st. JB. Den härskande fastighetens ägare kan även bli skyldig att utge skadestånd om denne har överskridit sin rätt enligt servitutsavtalet alternativt återställa vad som rubbats eller fullgöra det som eventuellt är eftersatt, 14 kap. 7 § JB. Om överträdelsen är av väsentlig betydelse för dig och rättelse, efter anmaning, inte sker inom skälig tid äger du inte bara rätt till ersättning utan också till hävning av avtalet, 14 kap. 8 § JB. Utebliven betalning av nyttjanderättsersättning inom en månad efter förfallodagen, om en sådan skulle vara avtalad vill säga, föranleder likaså en rätt för dig som ägare av den tjänande fastigheten att häva servitutet, 14 kap. 9 § JB.
Officialservitut, vad gäller?
Om det istället är fråga om ett officialservitut kan följande anföras. För att servitut ska få ändras krävs att det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen, 7 kap. 4 § 1 st. FBL. I bestämmelsens andra stycke anges vidare att har ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst, får servitutet ändras, om det skulle innebära väsentlig fördel för den tjänande eller den härskande fastigheten utan att för den andra medföra olägenhet av betydelse. Märk väl att ett servitut även får upphävas om det till följd av ändrade förhållanden inte längre behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Detsamma gäller om servitutet under avsevärd tid inte utövats och omständigheterna även annars är sådana att det måste anses övergivet, 7 kap. 5 § 2 st. FBL. Notera även att det är fullt möjligt för dig och ägaren till grannfastigheten, dvs. den som sitter på servitutsrätten, att låta ändra eller upphäva servitutet genom en frivillig överenskommelse. Denna kan sedan ligga till grund för en fastighetsreglering hos Lantmäteriet och då i enlighet med överenskommelsen, 7 kap. 8 § FBL. Men om det sistnämnda är möjligt låter jag dock vara osagt.
Bedömningen i ditt fall, vad gäller?
Först bör framhållas att övriga som nyttjar din väg inte har rätt till detta eftersom det inte finns några nyttjanderättsavtal träffade med dig. Vid uppkomna skador på din fastighet går det sannolikt, på civilrättslig grund, att argumentera för ett skadeståndsansvar. Vidare kan deras ageranden utgöra brottsliga gärningar enligt brottsbalken (BrB). Brotten som i så fall torde bli aktuella är skadegörelse alternativt tagande av olovlig väg, 12 kap. 1 och 4 §§ BrB. Huruvida en polisanmälan kommer att hjälpa kan jag dock inte svara på, men bara blotta hotet om en sådan kan förhoppningsvis få viss handlingsdirigerande och/eller avskräckande effekt.
När det sedan kommer till ägaren av den härskande fastigheten och dennes handlande samt fortsatta behov av servitutet väcker det, utifrån din ärendebeskrivning, vissa betänkligheter och detta alldeles oavsett vilket slags servitut det är fråga om. För det fall det rör sig om ett avtalsservitut kan, såvitt jag kan bedöma, konstateras att grannen torde ha överskridit sin befogenhet/rätt enligt servitutet genom att låta obehöriga ta väg över din fastighet. Det bör kunna föranleda en skyldighet att utge skadestånd. Om olägenheten är av väsentlig betydelse för dig kan hävningsinstitutet tillgripas. Vad som ska ligga i väsentligheten framgår dock inte av lagtexten, men det bör enligt min mening avse förhållanden (aktiviteter på din fastighet) som inte skäligen ska behöva tålas av dig.
Om det istället handlar om ett officialservitut är min uppfattning att 7 kap. 5 § 2 st. FBL bör kunna åberopas (se ovan). I synnerhet eftersom servitutet inte längre nyttjas som det från början var tänkt. Med relativ enkelhet borde det därför inte vara några problem att hävda att belastningen på din fastighet inte längre är nödvändig och inte heller kan anses vara av väsentlig betydelse för den härskande fastighetens ändamålsenliga användning, jfr 7 kap. 1 § 1 st. FBL. Det korta svaret på din faktiska fråga lyder med andra ord att grannen inte godtyckligt får (kan) nyttja din fastighet och definitivt inte upplåta rätt för andra att ta väg över din mark. Och detta alldeles oavsett servitutsslaget.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
