Får delägare möjlighet att köpa samägd fastighet innan tvångsförsäljning?
Hej Min Mamma äger en 1/4 av en stuga. Tidigt i våras så kontaktade en av delägarna mamma med en önskan att sälja sin del av stugan. Under ett möte så erbjöd min mor 3,3 gånger taxeringsvärdet till säljaren. I komunnen så ligger genomsnittpriset på 1,9 gånger taxeringsvärdet. Säljaren i sin tur krävde 5.5 gånger taxeringsvärdet för sin del i stugan. Det är gjort en värdering av en mäklare på fastigheten som värderade det till 2,2 ggr tax. Vi erbjöd att göra en ny värdering för som riktpris men det vägrade säljaren. De i sin tur hotade med att dra det till en tvångsförsäljning. Hur fungerar det? kommer de övriga delägarna få möjlighet att köpa fastigheten innan den läggs ut på auktion till det värderade priset?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Eftersom din mor äger fastigheten tillsammans med andra är samäganderättslagen (SamägL) tillämplig i fallet. Lagen reglerar vad som gäller mellan samägare om inte annat är avtalat.
En delägare kan begära tvångsförsäljning
En delägare kan kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. De andra delägarna kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Under auktionen gäller att om samtliga delägare är närvarande och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller deras beslut (12 § första stycket SamägL). Är delägarna däremot inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
Delägarna får inte möjlighet att köpa fastigheten innan den läggs ut på auktion
Under auktionen har delägarna rätt att lägga bud på fastigheten, precis som andra intressenter. Däremot får delägarna ingen "förtur" eller möjlighet att köpa fastigheten innan den läggs ut (mer än om parterna kan enas, vilket verkar vara svårt i fallet). Även om det skulle finnas ett samäganderättsavtal om förköpsrätt när någon delägare skulle vilja sälja vore det inte giltigt. Enligt praxis är utgångspunkten att sådan förköpsrätt inte är giltig för fast egendom. Undantaget är om fastigheten ursprungligen överlåtits genom gåva eller testamente och det där i reglerats eventuell förköpsrätt. I din mors fall verkar det, enligt din frågeställning, inte vara aktuellt varför jag inte heller går in på det närmre.
Sammanfattningsvis innebär det för din mor att om hon inte kommer överens med delägaren som vill sälja, så har vederbörande rätt att begära försäljning av hela fastigheten. Rätten ska om din mor eller någon av de andra delägarna begär det, besluta om ett lägsta pris som fastigheten inte får säljas under. Enligt praxis är utgångspunkten att minimipriset ska motsvara taxeringsvärdet i normalfallet. I det särskilda fallet, om utredning ger stöd för det, kan minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris. Om din mor och de andra delägarna inte är ense om ett bud under auktionen gäller det högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen har alla rätt att lägga bud på fastigheten, även din mor och de andra delägarna. Däremot får de inte möjlighet att köpa fastigheten innan den läggs ut på auktion.
Mitt råd i fallet är att möjligheten till tvångsförsäljning inte ska underskattas. Självfallet kan det vara intressant att köpa ut en delägare så som din mor har försökt. Däremot kommer en försäljning på auktion att visa vad det verkliga marknadspriset är. Som jag har förstått dig har din mor redan erbjudit tre gånger taxeringsvärdet och att det är högre än snittpriset i kommunen. Jag kan inte uttala mig i det enskilda fallet, då jag inte vet någonting om fastigheten, men det är inte alls omöjligt att priset blir lägre än så vid försäljning på auktion. Oavsett vilket priset blir vid försäljning på auktion blir det åtminstone marknadspriset – vilket i praktiken är det pris som är mest rättvist för alla parter.
Jag vill poängtera, utifrån det du skriver i din frågeställning, att fastigheten i normalfallet inte kommer att läggas ut på auktion till ett värderat pris. I normalfallet ska ett eventuellt minimipris vara taxeringsvärdet. Om din mor eller någon av de andra delägarna tycker det är för lågt och begär en utredning kommer ett minimipris att motsvara tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris. Oavsett vilket minimipris som sätts innebär det att minimipriset kommer att vara betydligt lägre än vad fastigheten säljs för.
Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!
Vänligen,
