Får brunn och avloppsledning bytas ut vid köp av byggnad på ofri grund?
Jag har fått ett erbjudande om att köpa ett hus på ofri grund. Får jag göra ett byte av trekammarbrunn och ny avloppsledning utan markägarens tillåtelse?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag kommer nedan gå igenom de regler som gäller för byggnad på ofri grund, för att därefter svara på din fråga.
Fast egendom (fastighet) består av marken, samt de byggnader och den fasta inredning som fastighetsägaren tillfört fastigheten (se 1-2 kap. jordabalken (JB)). Byggnad på ofri grund är motsatsvis lös egendom och anses därför inte tillhöra fastigheten. Vid köp av en byggnad på ofri grund blir istället köplagen eller konsumentköplagen tillämplig. Innebörden av detta, är att vid köp av byggnad på ofri grund, ingår i princip endast själva byggnaden och inte brunnar, avloppsledningar med mera. Fastighetsägaren (markägaren) äger alltså marken och allt annat som finns på fastigheten, så som andra byggnader och avloppsledningar. Den som köper en byggnad på ofri grund får alltså äganderätt endast till själva byggnaden. Vid köp medföljer dock enligt allmänna avtalsrättsliga principer, sådana rättigheter som har en koppling till avtalsobjektet (så kallade osjälvständiga rättigheter), vilket innebär att en rätt att nyttja brunnar och avloppsledningar bör medfölja köp av byggnad på ofri grund.
I ditt fall innebär det att vid ett eventuellt köp av byggnaden, ingår en rätt för dig att nyttja brunnen samt avloppsledningen. Det innebär dock inte att du har rätt att byta ut dessa utan fastighetsägarens (markägarens) samtycke, eftersom de ägs av fastighetsägaren. Om detta skulle medföra en förbättring av fastigheten, ser jag dock ingen anledning för fastighetsägaren att motsätta sig att du byter ut brunnen och avloppsledningen.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
