Ersättning vid för liten yta av bostadsrätt

2016-04-05 i Köplagen
FRÅGA
Hej! Sålde en bostadrätt där ytan uppgavs till ca 58 kvm. I objektbeskrivningen står att läsa: "Yta: 58kvm -observera att den exakta ytan är inte uppmätt". på ett annat ställe står det ca 58. Köparen gjorde egen mätning och kom fram till att ytan är 54,5. Han kräver mig på en ersättning för dem kvm som fattas till 58. Fråga: har köparen rätt till ersättning trots att det står tydligt i objektbeskrivningen att den exakta ytan är inte uppmätt samt på ett annat ställe att det är cirka 58. Tack på förhandmed vänliga hälsningar Sylvia Svensson
SVAR

Hej!

Tack för att Du vänder dig till Lawline med din fråga.

Försäljning av bostadsrätt mellan två privatpersoner omfattas av reglerna i köplagen (KöpL) eftersom bostadsrätter utgör så kallad lös egendom. Enligt 30 § KöpL har köparen har rätt till ersättning i form av skadestånd om varan, i ditt fall bostadsrätten, är felaktig och detta inte beror på något förhållande på hans sida. Vad som måste utredas är alltså huruvida bostadsrätten kan anses felaktig på grund av att den i objektbeskrivningen angivna ytan inte stämde överens med den verkliga ytan.

17 § första stycket KöpL föreskriver att varan ska i fråga om art, mängd, kvalité och andra egenskaper stämma överens med vad som följer av avtalet. Gör varan inte detta, är den att anse som felaktig (tredje stycket). Vidare föreligger fel om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper som säljaren lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet (18 § första stycket). Frågan är följaktligen om formuleringen i objektbeskrivningen kan leda till att bostadsrätten uppfattas som felaktig i enlighet med nyss nämnda lagregler.

Jag tycker att det är tveksamt om köparen kan kräva skadestånd med hänvisning till att bostadsrätten inte är 58 kvm, eftersom ytan har angetts som ungefärlig. Det har ju följt av avtalet att den exakta ytan inte är uppmätt och köparen får därför räkna med att den kan vara både mindre och större i realiteten. Å andra sidan är det möjligt att en domstol skulle bedöma en skillnad på 3,5 kvm som ganska stor med tanke på den förhållandevis lilla ytan som hela lägenheten uppgår till. Hade det handlat om en skillnad mellan 1 kvm hade det kanske varit annorlunda. Det finns inget exakt svar på detta utan det blir upp till en domstol att avgöra. Jag rekommenderar således att stå på dig och hävda att det inte finns något avtalsbrott från din sida eftersom det följde av avtalet att 58 kvm inte nödvändigtvis var den exakta ytan.

Det går även att hävda att köparen förlorat sin rätt att åberopa ''felet'' eftersom han måste ha antas ha känt till det vid köpet (se 20 § första stycket KöpL). Återigen kan man lyfta fram vad som framgick av objektbeskrivningen och att köparen köpte bostadsrätten med vetskap om att det var den ungefärliga ytan, och att han därigenom förlorade sin rätt att åberopa felet i enlighet med 20 § KöpL. Vidare är det oklart vilken typ av förlust köparen har lidit. Spontant känns det troligt att förlusten utgör så kallad indirekt förlust, vilket skulle innebära att skadan inte kan ersättas, även om en domstol skulle komma fram till att bostadsrätten var felaktig (se 67 § andra stycket och 40 § andra stycket KöpL).

Sammanfattningsvis kan det alltså konstateras att det är tveksamt om köparen har rätt till ersättning.

Hoppas att Du har fått svar på din fråga!

Vänliga hälsningar,

Wilhelm Stenvall
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köplagen (1227)
2020-09-27 Möjligheter att ånga köp mellan näringsidkare
2020-09-27 Fel i vara
2020-09-26 Fel i aktiebolag när hyresvärden gjort felaktigt uppsägning innan överlåtelse?
2020-09-25 Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Alla besvarade frågor (84437)