Elkostnaden ingår i hyran, kan detta ändras med hänsyn till de skenande elpriserna?
Hej, Jag har en fråga angående de skenande elpriserna i samhället och vår industrifastighet. Vi har kontrakt där elen ingår i hyran men undrar helt enkelt om man kan gå in och ändra dessa avtal, innan avtalstidens slut, när det blir en sådan uppenbar stor förändring av kostnaderna för elen på grund av samhälls- samt världsomställningar? I kontrakten finns en bilaga där det står specificerat att befintlig el ingår i hyran. Vi har dock även en post i kontrakten som heter oförutsedda kostnader där följande text står: ” Skulle efter avtalets tecknande oförutsedda kostnadsökningar uppkomma för fastigheten på grund av: 1) införande eller höjning av särskild för fastigheten gällande skatt, avgift eller pålaga varom riksdag, regering, kommun eller myndighet kan komma att besluta. 2) Generella ombyggnadsåtgärder eller liknande på fastigheten som ej enbart avser lokalen och som hyresvärden åläggs att utföra till följd av beslut av riksdag, regering, kommun eller myndighet. Ska hyresgästen med verkan från inträdd kostnadsökning erlägga ersättning till hyresvärden för på lokalen belöpande andel av den totala årliga kostnadsökningen för fastigheten.” Så undrar helt enkelt om vi har någon rätt att lägga på en schablonkostnad för de ökade elkostnaderna på deras hyror? Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om ni med hänvisning till de citerade avtalsvillkoren kan belägga hyresgästen med en schablonkostnad för utökade elkostnader. Utgångspunkten inom avtalsrätten är att en part inte ensidigt kan ändra avtalsvillkor. Däremot kan avtal innehålla klausuler som tillåter en part att under vissa villkor ändra villkoren. Frågan är om de klausuler som finns i ert avtal låter er göra detta. En annan fråga om det finns några andra möjligheter för er att få avtalsvillkoren ändrade.
Tolkning av avtalsvillkor
När det kommer till tolkning av avtal ser metoden för det mesta snarlik ut. Det viktiga är att försöka utröna vad den gemensamma partsviljan har varit. Om det inte kan fastställas använder man mer objektiva tolkningsmetoder, och då främst avtalets ordalydelse. Även avtalets systematik och funktion får betydelse. Om man utgår från att det inte går att fastställa den gemensamma partsviljan, eftersom detta är något som är väldigt svårt att göra utan djupare insyn i parternas förhandlingar etc., blir avtalets ordalydelse det som man bör börja med när man ska tolka ert avtal.
Min tolkning av ert avtal
Avtalet medger en förändrad debitering för elförbrukningen i vissa utpekade fall. Den första punkten rör statliga beslut och liknande som påverkar beskattningen eller liknande av fastigheten. Dagens elpriser är nog inget som kan sägas falla under den punkten. Den andra punkten gäller i grova drag ombyggnadsåtgärder efter beslut av den offentliga sektorn, alltså kommun/riksdag/regering/myndighet. Inte heller denna punkt omfattar enligt min tolkning dagens elpriser och orsaken bakom dessa. Snarare är det så att elpriserna beror på flera externa faktorer som sammantaget har drivit upp priserna.
Min slutsats av detta blir att de klausuler som i ert avtal medger en förändring av debiteringen för elförbrukningen hos hyresgästen inte kan användas som stöd för att ni ska kunna ändra avtalsvillkoren som gäller. Detta eftersom de tydligt nämner statlig inblandning som grund för förändrade förhållande gällande antingen fastigheten som sådan eller beskattningen.
Eftersom ordalydelsen är så strikt rörande när en ändring av debiteringen av elkostnaden får ske bör dessa klausuler vara av sådan dignitet att avtalets systematik i övrigt inte i första laget bör ändra på detta. Utan att ha tillgång till hela avtalet går det inte att säga med säkerhet, men jag har svårt att se att avtalets utformning är sådant att det kan spela ut den tydliga ordalydelsen.
Andra möjligheter
Även om det inte med stöd av allmän avtalstolkning inte går att ändra debiteringen finns det andra medel till buds. Det första är att man mellan parterna förhandlar fram en ändring i avtalet. Av förklarliga skäl är det dock svårt att få hyresgästen att gå med på detta. Det andra är att man begär att avtalet jämkas av en domstol. Det finns fall då man i domstol har jämkat ett avtal med hänvisning till så kallad force majeure men detta är väldigt ovanligt. Force majeure brukar sammanfattas som extra ordinära omständigheter utanför parternas kontroll som får en negativ påverkan på någon av (eller båda) parternas möjlighet att prestera enligt avtalet. Det krävs för det första att man kan visa att en sådan händelse har inträffat, och för det andra att den har haft en direkt påverkan i det enskilda fallet. Även om till exempel kriget i Ukraina kan anses vara en force majeure-grund i sig är det direkta sambandet svårmotiverat i ert fall eftersom priserna snarare beror på EU:s energipolitik i förening med kriget, men även i viss mån kvarvarande effekter av pandemin och en nalkande lågkonjunktur och ekonomisk nedgång i väst.
Det finns även möjlighet att jämka avtal enligt jämkningsreglerna i avtalslagen, och då främst dess 36 §. Det ska då vara fråga om ändrade förhållanden efter avtalets tillkomst som gör det oskäligt att tillämpa avtalet enligt dess ursprungliga lydelse. I ert fall är det inte alls otänkbart att man, med hänsyn till de skenande elpriserna och världsläget, väljer att jämka avtalet eftersom ni annars står med en potentiellt svindlande kostnad som för parterna var helt oförutsägbar vid avtalets ingående. Detta är dock något som måste göras i domstol, och man kan inte ensidigt besluta detta.
Sammanfattning och mina råd
Det är inte uteslutet att en domstol hade beslutat att jämka avtalet om ni hade tagit det dit men att ensidigt ändra villkoret utan domstolsbeslut är något som jag bedömer att ni inte har rätt till i dagsläget. Den möjlighet som finns till jämkning av avtalsinnehållet är dock något som kan användas som förhandlingsmedel. Eftersom ingen part har något intresse av en dyr domstolsförhandling kan man meddela hyresgästen att man gärna vill omförhandla och komma fram till en kompromiss, och att avsaknaden av en sådan kompromiss och omförhandling kan leda till en domstolsförhandling med dyra ombudskostnader för parterna som följd. Det är inte heller otänkbart att ni vinner framgång med er talan som kanske är mindre fördelaktig för hyresgästen än en kompromiss, vilket också kan framhållas i förhandlingarna.
Om du har några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas att du fick svar på din fråga!
