Ekonomiska förluster på grund av motpartens illojala agerande under avtalsförhandling
SS har lagt bud på min rörelse/hyreslokal för att komma åt lokalen i bästa A-läge. Min butik var ute till försäljning då SS kontaktade mig om att de var intresserad av att ta över min lokal. Jag vill dock helst sälja hela butiken i sin helhet. Hyresvärden ger mig grönt ljus att förhandla själv med SS. SS kommer med ett förslag att betala mig 250 tusen kr för att enbart ta hyreskontraktet, jag får behålla varorna och inventarier och göra en utförsäljning . När det är gjort tar de över min lokal. Jag går inte med på 250 tusen kronor då jag förklarar att jag vill sälja butiken i ett. De bjuder då mig 325 000 kr. Jag överväger att med 325 000 samt utförsäljning av varor och inventarier ska jag kunna komma upp i samma slutsumma. och går med på det men jag vill vara ute inom en månad 30/april från de gamla butikerna. Jag försöker få någon slags garantier från SS genom förskott på 20 % eller en del av summan. Men så gör inte dom utan den får man när avtalet är påskrivet och klart. Fick sen ett så kallat trepartsavtal där hyresvärden vägrar att skriva på då han anser att det är en olaglig handling. Det görs ett nytt avtal mellan mig och SS som var jätteviktigt och måste skrivas på direkten och jag skickar det genast till SS i Gbg. En vecka senare kom de på att de kanske borde ha franschize i Hudiksvall med sig på tåget. Han visste inte vad som inte visste någonting om vad som skulle komma skall och som heller inte alls var nöjd med den nya lokalen. Summa sumarum : Jag skulle enligt kontraktet erhålla 325 000 senast den 15 maj, De pengarna har jag inte sett ännu. De viftar bort mig och har inga som helst samvete mot mig. Första datumet vi kom överens om var 30/4 men det lyckades dom ändra till 15/5.Han tycker det avtalet ska skrivas mellan SS och mig och mellan SS och hyresvärden. Så här sitter jag nu efter två månader utan pengar för att de inte kan komma överens, trots att Anders Nilsson från TenPec gärna ville understryka att vi hade ett muntligt avtal. De ALLA, SS, hyresvärden visste att jag ville ut ur denna lokalen med höga hyror för att inte hamna i KK. De pratade tydligt om mig och jag blev den som blev lurad. Jag sålde min butik för att jag just då hade en stor skatteskuld som skulle behöva justeras. Hade jag sålt min butik i sin helhet hade jag varit fri att starta om en butik, mindre , större och kanske i annan stad. Nu tog jag beslutet att behålla alla inventarier och fortsätta i en billigare lokal i Hudik. Nu är det så att det gått två veckor, Jag har räknat med att fått de pengarna senast den 15/maj; nu har det gått 2 månader sedan vu började förhandla. De visste att jag behövde dessa pengar, varenda krona för att komma igång med nästa butik, NU har vi väntat in i de sista med att öppna, det kostar för mycket att stänga för länge och jag är totalt renskrapad i plånboken. HAr inte en krona att betala hyror, räkningar, löner ja allt som löper på under hela tiden. Kronofogden knackar på min dörr. Jag gjorde allt för att komma ur min ekonomiska knipa då men nu sitter jag i en än mer utsatt sits. Jag har inget val att köpa varor ändå, sätta ut annons m.m utan att inte vara 100 % säker på att få pengarna. Detta är min dröm som jag haft hela livet, köpte den för 3,5 år och vill gärna fortsätta med det, jag är inte klar än. Problemet idag är väl inte om jag vill eller inte driva företag utan om de SS o hyresvärden tvingat mig ut i kylan. Hur gör jag? Jag känner mig liten och inget att komma med. Ska det verkligen kunna gå till på detta sättet, att de kan sänka människor rakt av utan samvete. :( Svårt är det att hitta en affärsjurist som kan hjälpa mig. Jag känner bara att ingen ska tvinga mig flytta utan det ska vara mitt val och önskan. Frågan är muntligt avtal? eller finns det något annat att göra. Jag har mått jättedåligt i två månader nu. Parerar mellan inkassobreven och sitta i tfn med att försöka få tidsfrister, samtidigt som jag inte är säker på att de kommer att betala mig. Vågar inte låna mer. Nu sitter jag här mer cirka 600 000 kr i skulder och kanske mer innan de här är klart. Snälla Hur gör jag?!
Lawline svarar
Hej!
Tack för din frågeställning. Jag förstår vilken knipa du har hamnat i. Utan att ha underlag i form av avtal, e-postkorrespondens rörande diskussionerna av köpet och vad de muntliga överenskommelserna bestod i samt hur dessa kan styrkas, är det svårt att göra en fullständig bedömning om rättsläget.
Några utgångspunkter är dock följande:
Huvudregeln är att en part (i detta fallet SS) inte är bunden att betala ut något innan ett avtal är ingånget. Ett avtal kan enligt svensk rätt ingås skriftligen eller muntligen, med samma verkan. Du nämner att ett muntligt avtal kan ha ingåtts. Av vad du anger känner jag mig inte helt säker på att du har fått en muntlig accept på förvärvet då detta varit beroende av att hyresvärden skulle skrivit under avtalet. Det är även ofta svårt att kunna bevisa att en muntlig överenskommelse ingåtts mellan två parter om inte stark bevisning finns i form av exempelvis oberoende vittnen som kan styrka att en tydligt anbud och accept skett avseende ett tillräckligt avtalsinnehåll. För bedöma om grund föreligger för muntligt avtal skulle därför ytterligare underlag behöva inhämtas.
Även om inget avtal ännu hunnit slutas mellan er kan det dock uppkomma en lojalitetsplikt under era diskussioner. Tanken med lojalitetsplikt är att parterna under en avtalsförhandling, trots att inget avtal kommit till stånd, ska kunna lita på varandra och inte uppträda allt för illojalt. Lojalitetsplikten innebär att man inte enbart får ta hänsyn till egna intressen, utan att även måste beakta om ett visst agerande kan leda till negativa konsekvenser för motparten. Grundregeln avseende lojalitetsplikten är att man inte får skada motparten. Skyldigheter och rättigheter innan ett avtal kommit till stånd kan även regleras i ett föravtal, ett s.k. Letter of Intent.
Om era avtalsdiskussioner nått så långt att SS hade en lojalitetsplikt, har också SS en skyldighet att begränsa kostnaderna om avtalet skulle visa sig inte genomföras. Om kostnader uppkommit som följd av illojalt handlande från SS kan detta ge upphov till skadeståndsskyldighet.
En väg framåt, om grund för att hävda bristande lojalitet föreligger, kan vara att upplysa motparten om rättsläget och deras skyyldigheter för att antingen få en snabbare hantering eller förlikas avseende dina kostnader. Om detta inte fungerar återstår att stämma motparten och rikta ett skadestånd för den skada du har lidit i anledning av att avtalet inte kommit till stånd. En process i tingsrätten kan dock bli långvarig och kostsam om det går hela vägen till dom. I majoriteten av alla tvister som inleds vid svensk domstol når dock parterna en förlikning innan dess. För att täcka ombudskostnader i anledning av tvist kan man använda sitt rättsskydd om företagsförsäkring finns. Om du behöver hjälp med att vidta åtgärder är du välkommen att kontakta mig för att få ett prisförslag.
Avseende eventuellt obestånd i bolaget och risk för konkurs kan det vara bra att veta att du bör begränsa risken för att skulderna skjuts till dig personligen. För att undvika detta måste du upprätta en kontrollbalansräkning vid tidpunkten när det egna kapitalet understiger hälften av det registrerade aktiekapitalet.
