Dra av kostnader från priset när man köper ut delägare?
Hej
Är delägare i ett fritidshus... Nu vill jag köpa ut mina 2 syskon. Försäljningspris är klart och vi är överens om det.
Vi äger 1/3 var. Nu är det så att jag vill ha tillbaka pengar som jag har lagt ut på fasta avgifter i 10 år
El, sophämtning,,försäkring, vägavgift, arrende underhåll och skötsel. Som jag vill dra av på köpeskillingen
Men dom vägrar att göra detta. Kan dom göra det?
Mvh.
Lawline svarar
Hej och välkommen till Lawline med din fråga!
Samtycke och samägande
Att flera personer äger ett fritidshus gemensamt kallas enligt 4 kap. 8 § Jordabalken för samäganderätt. Det finns en lag som reglerar just samägande vid namn Samäganderättslagen (SamägL). Varje delägare har rätt att förfoga över sin andel, t.ex. om den vill sälja den andelen kan den fritt göra detta. Om ni som delägare vill vidta åtgärder som berör hela fritidshuset krävs samtycke från samtliga delägare. Detta innebär alltså att varje delägare måste lämna sitt samtycke om hela fastigheten ska säljas. Ni syskon får helt fritt komma överens om vilket pris som syskonen ska köpas ut för. Däremot är det normalt att man använder sig av marknadsvärdet.
Som jag förstått det av din fråga så är alla delägare överens om att dina två syskon ska sälja sina andelar till dig enligt ett försäljningspris. Problemet är nu att du vill ha tillbaka pengar som du har lagt ut på exempelvis fasta avgifter genom att dra av dessa från köpeskillingen, vilket dina syskon inte vill gå med på.
Delägare svarar solidarisk för kostnader
Huvudregeln för kostnader som rör samägd egendom är att varje delägare svarar solidarisk för dessa i relation till dennes ägarandel. Är ni tre syskon som äger lika mycket ska ni således betala en tredjedel var av alla kostnader som belöper på och från fritidshuset, se SamägL 15 §. Om ni har avtalat om annat, så gäller självklart avtalet i första hand. Vid saknad av avtal är det lagen som gäller.
(Offentlig auktion)
Om dina syskon ändå nekar till en försäljning är ett alternativ att enligt Samäganderättslagen påkalla ett förfarande där egendomen säljs genom offentlig auktion. Här kan det tillskrivas förbehåll för lägsta accepterade köpeskilling, se SamägL 6 § och 9 §. Vid en sådan auktion föreligger inget hinder att du själv, trots delägarskap, ropar hem egendomen - dock med risken att någon annan bjuder högre. Detta alternativ är till för om ni inte kommer överens om försäljningen i sig. Alltså hjälper inte offentlig auktion om man t.ex. vill dra av kostnader från försäljningspriset.
Domstol
Om ni inte lyckas lösa det själva blir sista alternativet att blanda in en domstol, vilket tar tid och kan kosta mycket pengar om man förlorar. Förhoppningsvis kan ni lösa det själva, vilket är till er allas fördel.
Skatter, mäklarkostnaden och eventuella lån
Kom ihåg att ni ska dra bort skatten på vinsten, mäklarkostnader samt lån innan du köper ut dina syskon. Det värdet som återstår ska divideras på tre, d.v.s en tredjedel av återstående belopp betalas till varje syskon som ska köpas ut. Detta kan Skatteverket hjälpa er vidare med, för att få en korrekt summa.
Sammanfattningsvis kan sägas att om inget avtal finns, så gäller Samäganderättslagen. Lagen säger att delägarna svarar solidariskt för alla kostnader som rör den samägda egendomen. Om du under dessa tio år stått för kostnader som ni tre syskon egentligen borde delat på, så har du rätt att dra av dessa kostnader från köpeskillingen. Men om alla tre syskon betalat sin andel under alla dessa år, ser jag ingen anledning till varför du skulle få dra av dina kostnader från köpeskillingen.
Rekommendation
Min rekommendation till er är att försöka lösa detta själva. Finns inget avtal så gäller lagen och det är även lagen man utgår ifrån i en domstol. Om du i alla år har stått för alla fasta avgifter, försäkring etc. som du nämner, har du enligt lag rätt att dra av detta från köpeskillingen, eftersom dessa kostnader och avgifter borde delats lika mellan er från första början.
Jag hoppas du har fått svar på din fråga. Behöver ni hjälp att ta fram ett köpekontrakt som du och dina syskon kan använda er utav eller vidare vägledning är du välkommen att maila mig på natasha.fathifard@lawline.se.
Jag önskar dig en fin dag och lycka till!
Med vänlig hälsning,
