Dolt fel i lägenhet
Hej,
Detta gäller mitt badrum och en vattenskada so uppstått.
Jag bor i ett hus/BRF från 1969 och är byggt i prefab, betongblock. Under de senaste kraftiga regnen har det läckt in vatten utifrån pga. en otät mjukfog i fasad. Väggen har blivit mättad på fukt och till min förvåning läckte det in genom min kakelvägg i badrummet. Det rann vatten på väggen, ur en fog mellan kakelplattorna.
Badrummet gjordes 2004 vid stambyte, i och med att det gjorts så sent så fanns det regler om att det ska vara en fuktspärr bakom mitt kakel och fix för att inte väggen bakom ska riskera att drabbas av fuktskador.
Nu.. om det fanns en fuktspärr, så fungerar den ju åt båda hållen. Med andra ord det ska inte kunna läcka IN vatten genom min vägg lika lite som det ska läcka ut genom min vägg från badrummet.
Jag köpte lägenheten i juni och nu undrar jag om jag kan åberopa dolt fel och kräva ersättning från förra ägaren, då jag omöjligt kunna upptäcka detta utan en förstörande undersökning där jag tagit bort kakel från väggen.
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Eftersom det rör sig om ett köp av lägenhet och lägenheten utgör lös egendom, är Köplagen (KöpL) tillämplig.
Felaktig lägenhet
Huruvida lägenheten anses vara felaktig framgår i 17 § KöpL. Eftersom badrummet gjordes om 2004 med regler om fuktspärr och det nu visar sig att en sådan saknas, avviker lägenheten från vad du som köpare kunnat förutsätta. Lägenheten kan bedömas som felaktig.
Undersökningsplikt
I 20 § hittar du köparens undersökningsplikt som innebär att fel som köparen kan ha upptäckt vid en noggrann undersökning av lägenheten inte kan åberopas. Fel som fanns innan tillträdet men som inte upptäcktes vid uppfyllandet av undersökningsplikten anses vara ett dolt fel. I ert fall krävdes det omfattande åtgärder för att upptäcka felet och att plocka bort kakel från väggen anses inte falla under undersökningsplikten. Felet kan därför bedömas som ett dolt fel.
Jag gör min bedömning utifrån att felet fanns innan köpet (21 §) då inget tyder på att du själv kan ha orsakat ett sådant fel.
Med andra ord så rör det sig om ett dolt fel som du kan och bör åberopa gentemot säljaren. Det viktiga är att du reklamerar felet så fort som möjligt, då 32 § säger att reklamation måste ske inom skälig tid efter det att du märkt eller borde ha märkt felet. Vad som är att anse som skälig tid är inte definierat enligt någon lag, praxis eller liknande, utan det bestäms från omständigheterna i det enskilda fallet.
Påföljder
När det gäller påföljder har säljaren rätt att avhjälpa felet enligt 34-36 §§, utan kostnad för dig som köpare. Om det inte är möjligt kan prisavdrag enligt 37 § vara aktuellt.
Ersättning (skadestånd), 40 §
Ersättning/skadestånd kan utgå i det fall då felet ligger inom säljarens kontroll. För att felet ska bedömas som utanför säljarens kontroll måste säljaren för det första visa att felet beror på ett "hinder". Ytterligare krävs att säljaren har hindrats att avlämna en felfri vara (lägenhet). Det räcker med andra ord inte att felet som sådant uppkommit på grund av en händelse utom säljarens kontroll. Säljaren har även vid fel i varan en underrättelseplikt. Säljaren undgår normalt inte skadeståndsansvar om denne avlämnar en vara med kännedom om att den är felaktig.
Den eventuella ersättningen omfattar inte indirekt förlust, dvs:
1. förlust till följd av minskning eller bortfall av produktion eller omsättning,
2. annan förlust till följd av att varan inte kan utnyttjas på avsett sätt,
3. utebliven vinst till följd av att ett avtal med tredje man har fallit bort eller inte har blivit riktigt uppfyllt, och
4. annan liknande förlust, om den varit svår att förutse.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänligen,
