Dolt fel i bostadsrätt
Hej!
Jag och min sambo har nyligen köpt en bostadsrätt. Efter vi flyttat in och möblerade märkte vi att ena sida av golvet i vardagsrummet lutar sig ganska många grader, mest på hörnet. Det märkte vi inte när vi kom på visningen då det långa skåpet som stod vid väggen såg inte snett ut. Vår bokhylla som står vid hörnet lutar sig ca 3-4 cm. Vi undrar om detta är ett dolt fel och om vi kan få avdrag?
Tack för ert svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Likt varor och annat lösöre anses en bostadsrätt vara lös egendom. Vid köp av en bostadsrätt mellan två privatpersoner gäller därför reglerna i köplagen (KöpL). Nedan kommer jag kort redogöra för när en vara anses felaktig samt när felet kan anses vara dolt.
En vara anses felaktig om den avviker från avtalet eller från vad köparen vid köpet med fog kunnat räkna med (17 § KöpL). Fel anses även föreligga om varan inte stämmer överens med uppgifter om varan som säljaren lämnat före köpet (18 § KöpL). Är varan sålt i befintligt skick eller med liknande förbehåll, krävs att varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter (19 § tredje stycket KöpL). Felet måste dessutom ha funnits där vid köpet.
För att säljaren ska ansvara för felet krävs det även, precis som du säger, att felet är dolt. Köparen har nämligen en undersökningsplikt både före och efter köpet. Köparen får därför inte som fel åberopa sånt som han måste antas ha känt till vid köpet eller som han borde upptäckt vid en noggrann undersökning av varan (20 § KöpL). Köparens undersökningsplikt efter köpet innebär att köparen måste framföra kraven inom skälig tid från det att han upptäckt eller borde ha upptäckt felet (31-32 §§ KöpL). Ska säljaren anses ansvara för felet har köparen bl a rätt till prisavdrag (37 § KöpL).
Sammanfattning
För att säljaren ska ansvara för felet krävs alltså att felet är dolt. Det innebär att felet måste funnits vid köpet, att felet inte kunnat upptäckas vid en noggrann besiktning av bostadsrätten samt att köparen inte bör ha kunnat förvänta sig att felet skulle finnas. I ert fall bör det fall vara fråga om ett fel i rättslig mening. Om felet kan anses vara dolt är svårt att säga, då bedömningen kan skilja sig åt i varje enskilt fall. Som utgångspunkt är vad en normalt kunnig och uppmärksam person borde ha upptäckt (det krävs alltså inte att köparen anlitar professionell hjälp för att utföra besiktningen). Å ena sidan kan det vara besvärligt att märka att golvet lutar, särskilt om ett föremål står i vägen. Å andra sidan krävs det att köparen vid en noggrann besiktning av bostadsrätten inte kunnat upptäcka felet för att det ska räknas som dolt. Har säljaren lämnat uppgifter om att bostadsrätten är nyrenoverad kan undersökningsplikten minska. Har det funnits omständigheter som tyder på fel kan köparens undersökningsplikt istället anses utökas.
Behöver ni ytterligare hjälp rekommenderar jag att ni bokar tid hos en av våra jurister. Ni kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Med vänlig hälsning,
