Dolda fel och friskrivningsklausuler vid fastighetsköp
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Allmänna hållpunkter gällande den fastighetsrättsliga felbedömningen
Som köpare kan du endast kräva ersättning eller häva köpet om det föreligger ett eller flera fel i fastighetsrättsligt hänseende och här blir tolkningen av bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB helt central för dina eventuella anspråk. Och i den aktuella bestämmelsen går följande att utläsa:
Första stycket: Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Andra stycket: Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Av första stycket framgår att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dessa. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning (se lagtexten: ”som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad”). För att du som köpare ska befrias helt från din annars ganska omfattande undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren lämnade är (var) mycket precisa.
Av andra stycket följer ju att köparen har en undersökningsplikt och att denna är mycket långgående. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper. Det kan därför konstateras att en köpare inte bara har rätt att vidta en grundlig besiktning i samband med ett fastighetsköp, utan snarare att denne faktiskt är skyldig att genomföra en sådan.
Har en säljare någon upplysningsskyldighet? Om ja, hur står sig denna i förhållande till köparens undersökningsplikt?
Generellt kan sägas att säljaren inte har någon upplysningsplikt, men säljaren bör ändå medvetandegöra köparen om sådana omständigheter som han eller hon de facto vet utgör brister i fastigheten. Högsta domstolen (HD) har nämligen uttalat att en säljare av en fastighet bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som denne känner till och som köparen bort inse, se avgörandet NJA 2007 s. 86. I det här rättsfallet hade en fritidsfastighet förvärvats som var utsatt för buller från en närliggande motocrossbana som köparen utan svårighet hade kunnat upptäcka och därmed fått insikt om bullrets omfattning. Säljaren kände dock till störningarna från motocrossbanan men hade aldrig vid något tillfälle under avtalsförhandlingarna upplyst köparen om detta. HD ansåg att säljaren måste ha insett att bullret var av avgörande betydelse för köparens beslut och domstolen menade därför att säljaren hade utnyttjat köparens okunskap på ett otillbörligt sätt varför det hela var att betrakta som ett fastighetsrättsligt (dolt) fel. Och detta trots att köparen enkelt hade kunnat upptäcka motocrossbanan.
Samtidigt innebär köparens undersökningsplikt att allt han eller hon kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten ska undersökas och det gäller även mycket svåråtkomliga utrymmen. Trånga kryputrymmen under golv har exempelvis i praxis ansetts omfatta köparens undersökningsskyldighet, se rättsfallet NJA 1980 s. 55. Vidare ska framhållas att köparens undersökningsplikt alltid kan utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Exempel på det sistnämnda kan vara om lukt eller fuktfläckar finns i en byggnad eller om säljaren i samband med överlåtelsen säger någonting som objektivt sett kan ge skäl att fatta misstanke om fel (t.ex. förekomst av fukt). Då kan till och med golv behöva brytas upp och/eller mark grävas upp, åtgärder som dock kräver samtycke från säljaren. Men om denne däremot under förhandlingarna muntligen avger lugnande besked på ställda frågor minskar som sagt köparens ansvar i motsvarande mån.
Nu när säljaren har friskrivit sig, vad gäller då?
När det finns en eller flera friskrivningsklausuler i avtalet måste det förtydligas att dessa i princip kan omfatta alla typer av fel. Men för att en sådan klausul ska godtas krävs att denna är mycket tydlig till sin karaktär, vilket i regel innebär att allmänt hållna uttryck som att ”fastigheten säljs i befintligt skick” inte kommer att accepteras av en domstol. Även en tydligt formulerad friskrivningsklausul kan stundtals sättas ur spel om säljaren agerar på ett ohederligt sätt. I HD-avgörandet NJA 1981 s. 894 hade följande inträffat. En säljare av en fastighet hade vid avtalsförhandlingarna känt till att en rondell skulle byggas vid huset. Denna skulle minska avståndet från en ganska stor trafikerad led från 20 meter till 3 meter. Köparen hade i och för sig frågat säljaren om de pågående arbetena, vilka syntes vid tidpunkten för överlåtelsen, men inte närmare undersökt saken själv. Säljaren hade dock i sitt svar långt ifrån gett köparen en rättvisande bild av vad som faktiskt pågick varför HD ansåg att denne hade utnyttjat köparens okunskap, vilket i sin tur innebar att köparens bristfälliga undersökning inte tillmättes någon nämnvärd betydelse. Av samma skäl kunde säljaren inte heller åberopa avtalets friskrivningsklausul.
Om fel föreligger, när ska reklamation till säljaren ske och finns det någon preskriptionstid?
Som köpare är du skyldig att reklamera inom skälig tid efter att du märkte (subjektiv bedömning) eller borde ha märkt felet (objektiv bedömning), se 4 kap. 19 a § JB. Vad som utgör skälig tid varierar och beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Enligt 4 kap. 19 b § JB preskriberas köparens fordran på grund av fel i fastigheten tio år efter det att denne har tillträtt fastigheten och de felpåföljder som kan göras gällande står att finna i 4 kap. 19 § 1 st. JB med hänvisning till 12 § i samma kapitel, vilket även påpekades inledningsvis. Men givet den mycket korta tid som har förflutit sedan du märkte felen kommer tidsfristen inte att utgöra något problem. Den avgörande frågan är som sagt om de aktuella felen är att betrakta som dolda.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Mot bakgrund av ovanstående och givet din huvudsakliga fråga kan sägas att mycket torde bero på vad säljaren faktiskt kände till om betongplattan och ritningarna. Klart är i vart fall att friskrivningsklausulen så här vid en första anblick verkar vara ganska allmänt hållen. Om det räcker för att ogiltigförklara den är svårt att avgöra i skrivande stund, men för det fall det kan göras sannolikt eller åtminstone antagligt att säljaren kände till de aktuella bristerna bör det, trots klausulens existens, vara fråga om ett för dig ersättningsgillt dolt fel. Förslagsvis görs givetvis ett försök genom upprättandet av ett formellt kravbrev i vilket du (eller vi) preciserar dina ersättningsanspråk.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig initialt i en eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan, t.ex. i domstol eller vid annan typ av förhandling, om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Vi har god erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
