Dolda fel i lägenhet

2021-10-31 i Köplagen
FRÅGA
Om man köpt en bostadsrätt och de visar sej att badrummet ej har rätt tätskikt går det då att åberopa dolda fel
SVAR

Hejsan! Tack för att du vänder dig till Lawline. Nedan följer en redogörelse för din fråga.

Som jag uppfattar din fråga är det att du undrar om det felaktiga tätskiktet i badrummet kan räknas som dolda fel. Bostadsrätter utgör i rättslig mening lös egendom och alltså inte fast egendom (som exempelvis villor). Bostadsrätter omfattas alltså inte av samma regler om dolda fel, som fastighets- eller villaköp gör. I detta fall är det därför bestämmelserna i köplagen som ska tillämpas.

Fel i lägenhet

Huvudsakligen är det fel på en vara (lös egendom, i detta fall lägenheten) om den avviker från vad som avtalats om, utifrån kvalitet och andra egenskaper. Det innebär att om det särskilt avtalats om att en lägenhet som ska ha ett visst tätskikt, är det helt enkelt fel i lägenheten (17 § köplagen). Om det däremot inte uttryckligen har avtalats om detta, vilket är ganska vanligt, ska lägenheten kunna användas för samma ändamål som liknande lägenheter. Den kan även anses felaktig om den inte överensstämmer med vad säljaren annonserat om vid marknadsföringen av lägenheten (18 § köplagen). Om lägenheten säljes i befintligt skick eller liknande förbehåll, kan den ändå anses felaktig om den inte överensstämmer med egenskaper som säljaren lämnat före köpet, eller om säljaren har underlåtit att upplysa köparen om avvikelser som köparen med fog kunnat räkna med. Även om varan väsentligt sämre än vad köparen med fog kunnat förutsätta utifrån pris och andra omständigheter (19 § köplagen).

Köparens undersökningsplikt

Även om fel enligt ovan föreligger, får du som köpare inte åberopa felet om du kan antas ha känt till det vid köpet, eller om du vid en undersökning borde ha upptäckt felet, såvida säljaren inte har handlat i strid mot tro och heder (20 § köplagen). Det finns alltså inte någon uttalad undersökningsplikt för köparen, men om köparen gör en undersökning, eller om säljaren uppmanar köparen att göra det, gäller dessa regler. Säljarens lugnande besked om en viss egenskap, kan neutralisera köparens undersökningsplikt. Köparen har dock rätt att åberopa dolda fel, då det är fel som köparen inte borde ha upptäckt. Men om köparen känt till en omständighet som i och för sig kan tyda på att fel föreligger, exempelvis om du redan under visningen hade anledning att misstänka att tätskikten var felaktiga. För att bedöma om dessa fel skulle räknas som fel som du inte borde ha upptäckt, tänker man på din möjlighet att upptäckta det, eller om säljaren lämnat lugnande besked till dig.

Vem bär risken?

Säljaren svarar för fel som uppstått innan du fått lägenheten i din besittning, även om felet visar sig först senare (21 § köplagen). Om en försämring uppstår, exempelvis om tätskiktet var korrekt ursprungligen men försämrats efter att du tagit över lägenheten, kan den ändå anses som säljarens ansvar om försämringen beror på säljarens avtalsbrott, garanti eller liknande utfästelse om sitsens egenskap. Detta gäller i de fall man först bevisar att ett fel föreligger.

Om du känner dig osäker på hur du kan gå vidare med ditt ärende rekommenderar jag dig att du bokar tid med en av våra duktiga jurister. Du kan boka tid enkelt och direkt på https://lawline.se/boka

Hoppas att du fick svar på din fråga! Skriv annars en kommentar så ska jag förtydliga så gott jag kan.

Med vänliga hälsningar,

Adam Rajab
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Köplagen (1455)
2022-01-16 Dröjsmål vid köp av bil
2022-01-16 En köpares undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt
2022-01-10 Kan köplagens lagregler om hävning avtalas bort?
2022-01-05 Felaktig bil - vad göra?

Alla besvarade frågor (98546)