Diverse frågor med anknytning till ett servitut
Hej
Jag har köpt en fastighet som har ett servitut sedan avstyckningen 1937 som lyder "med det avstyckade området från XXX X:XX följer rättighet begagna nödig utfartsväg över samma fastighet samt dess utfartsväg mot XXX till landsvägen"
Till fastigheten jag köpt finns ingen väg, endast en stig på ca 100m. Det går dock en utfartsväg över ovan nämnda fastighet (en fastighet som ägs av kommunen) som anlades för ca 20 år sedan av närmsta granne. Denna väg går precis parallellt med min fastighets västra tomtgräns, men det går inte att använda den vägen för att kunna ta sig till min fastighet då det är en mycket kraftig sluttning nerför. Således går det inte att köra in på min fastighet och parkera genom denna befintliga väg.
Jag har nu tre frågor:
1. innebär ovan text att jag har rätt att bygga en väg (om ingen annan finns)?
2. borde inte servitutet innebära att kostnaden för att nyttja vägen ska anses betald då den upprättades, eller har kommunen rätt att ta ut en avgift för att jag ska kunna nyttja rättigheten?
3. en Utfartsväg, innebär det att man ska kunna komma in på tomten, och exempelvis kunna parkera, eller räcker det med att man bara ska kunna komma fram till tomtgränsen (som inte är särskilt tillgänglig pga lutning)? tänker även att räddningstjänst/ambulans ska kunna komma fram till byggnaden, eller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har nyligen förvärvat en fastighet som har ett servitut på en grannfastighet vilken ägs av kommunen. Servitutet avser en rätt att använda nödvändig utfartsväg på kommunens fastighet samt väg till en närliggande landsväg. Den senare vägen löper längs med din tomtgräns, men är för dig inte möjlig att nyttja på grund av tomtens beskaffenhet med dess branta lutning. Till saken hör att din egen fastighet härutöver i dagsläget endast kan nås via en 100 meter lång stig, vilket i praktiken omöjliggör åtkomst med bil. Mot bakgrund av detta har du därför tre frågor, vilka följer av din ärendebeskrivning enligt ovan. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.
Fastighetsbildningslagen (FBL).
Inledningsvis ska sägas att din information inte förtäljer vad det är för typ av servitut som åsyftas, men jag kommer nedan att utgå ifrån att det rör sig om ett så kallat officialservitut.
Frågorna 1 och 2, vad gäller?
Generellt kan framhållas att avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, det vill säga vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. I det här fallet handlar det förvisso inte om något regelrätt avtal, alltså ett servitut upplåtet på frivillig väg (ett avtalsservitut), utan om ett myndighetsbeslut. Om du och kommunen inte förmår att göra upp i godo måste frågorna i princip hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet, den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), och där få ärendet avgjort genom en så kallad fastighetsbestämning.
Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som skall avgöras. Vidare skall myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och kommunen i egenskap av sakägare.
Alla kända sakägare äger rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet och detta enligt 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, se 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, vilket stadgas i 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.
Avseende dina två första delfrågor lyder det korta svaret att det inte med säkerhet går att säga hur texten i servitutet ska tolkas och vad som egentligen gäller i kostnadshänseende. Beträffande just kostnaderna måste vägledning sökas i servitutsbestämmelserna, men av förklarliga skäl misstänker jag att dessa är tämligen tillintetsägande. Skulle det röra sig om ett avtalsservitut ankommer det på parterna att genom förhandling reglera sina förehavanden, men tvistiga frågor hänförliga till ett officialservitut måste som sagt hänskjutas till lantmätaren och där klargöras genom en fastighetsbestämning.
Fråga 3, vad gäller?
Exakt hur begreppet utfartsväg ska tolkas i det här sammanhanget hänger delvis samman med det som har sagts ovan. Det är med andra ord en fråga som behöver överlämnas till Lantmäteriet i samband med den fastighetsbestämning som jag tror är nödvändig att genomföra i ditt fall. När det sedan gäller räddningstjänstens möjligheter att nå din fastighet kan följande kort anföras. I 8 kap. 9 § 1 st. 3-4 p. PBL sägs att en obebyggd tomt som ska bebyggas ska ordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. Tomten ska vidare ordnas så att det finns en lämpligt belägen utfart eller annan utgång från tomten samt anordningar som medger nödvändiga transporter och tillgodoser kravet på framkomlighet för utryckningsfordon samt att det på tomten eller i närheten av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon. Det talar naturligtvis för att du tänker helt rätt och att detta torde utgöra en stor fördel för dig, antingen inför en kommande fastighetsbestämning eller vid en ansökan om bildandet av ett helt nytt officialservitut.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Slutligen ska dock tilläggas att processer rörande fastighetsbestämning tyvärr tenderar att kunna bli båda dyra och ganska tidskrävande. Parterna svarar för övrigt solidariskt förkostnaderna och detta oaktat vem av parterna som från början initierade processen. Skulle du istället lyckas att nå en separat överenskommelse med kommunen är det viktigt att denna manifesteras i ett skriftligt förlikningsavtal för att avtalet ska få verkan som ett som giltigt servitut, jfr formkravet för servitutsavtal i 14 kap. 5 § JB.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Vi kan naturligtvis vara dig behjälplig inför och under en process hos Lantmäteriet alternativt i samband med en domstolsförhandling om behovet av ett ombud skulle infinna sig. Likaså om assistans skulle önskas vid upprättandet av eventuella välbehövliga handlingar såsom ett servitutsavtal eller om hjälp med granskning av ett sådant avtal bedöms som nödvändigt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
