Diffust servitut, vad göra?
Vi köpte en fastighet 2012 och fastigheten besvärades av en vägrättighet från 1956 som innebar att ägarna till grannfastigheten hade rätt att passera över vår tomt. När vi efter en tid granskade dokumentet närmare upptäckte vi att en egenhändigt skriven namnteckning som skulle finnas på dokumentet saknades. Den namnteckningen skulle ha skrivits av personen som gav rättigheten till den tjänande fastigheten. Vid en genomläsning av dokumentet uppfattar man att det är skrivet av personen själv och att rättigheten ska gälla för all framtid. Namnteckningen som har bevittnats av två personer saknas och hans namn är skrivet på skrivmaskin. Det skulle alltså ha kunnat skrivas av vem som helst! Den härskande fastigheten utnyttjar den här rättigheten mer och mer för varje år som går och det medför ökade problem för oss. Kan ett sådant här dokument, där en egenhändigt skriven namnteckning saknas, vara giltigt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om vägrättigheten som belastar er tomt är giltig eller ej. Utifrån din fråga är jag lite osäker på vad det är för typ av dokument, men närmast till hands ligger att det rör sig om ett servitut, eftersom de oftast används för att upplåta rätten att använda en väg som korsar en tomt. Servitut regleras främst i 14 kap. Jordabalk (1970:994) (hädanefter JB).
Official- och avtalsservitut
Det finns två typer av servitut och rättigheterna som är knutna till servitutet är lite olika skyddade.
Det finns s.k. avtalsservitut och officialservitut. Officialservitut utfärdas av en myndighet, och avtalsservitut uppstår genom avtal mellan berörda parter. I ert fall rör det sig antagligen om ett avtalsservitut.
Officialservitut hänger ihop med marken och kvarstår även vid förändringar i den aktuella fastigheten. Avtalsservitut kan i sin tur delas upp i två kategorier. Det ena är lokaliserade servitut, som fortsätter att gälla i den del av fastigheten som det är lokaliserat vid en eventuell avstyckning. Ett olokaliserat servitut kommer däremot att fortsätta gälla både på stamfastigheten och den nya styckningslotten vid en avstyckning. Är det istället fråga om fastighetsreglering kommer ett lokaliserat servitut att upphöra om det är på marken som i det fallet tillförts. Olokaliserade servitut kommer fortsatt att gälla för hela fastigheten efter att annan mark har tillförts.
I ert fall är det antagligen fråga om ett lokaliserat avtalsservitut. Frågan om det lokaliserat eller inte får betydelse i de fall då en avstyckning har varit, eller kommer att bli aktuell. Om detta inte är fallet spelar det mindre roll för er situation.
Formkrav
Det är viktigt att ett avtalsservitut följer formkraven i 14 kap. 5 § JB. Annars är de nämligen inte giltiga. Servitutet ska utformas skriftligen av ägaren till den tjänande fastigheten, och ändamålet med servitutet ska uppges, samt vilken fastighet som är härskande respektive tjänande. Dock finns det inget krav på underskrift eller liknande för servitut, så avsaknaden av dessa är inte av direkt betydelse.
Mina råd
Ett servitut är onekligen väldigt betungande för den tjänande fastigheten, som ni har märkt. Dessutom är ett konstaterat servitut svårt att bli av med. Att det saknas en underskrift är som sagt inte avgörande för ert fall, men omständigheterna kring dess tillkomst är onekligen märkliga. Som ni säger finns det inget som faktiskt styrker att det är utfärdat av rätt person. I ert fall skulle jag börja med att kontakta Lantmäteriet och kontrollera om servitutet finns inskrivet i deras register. Det är ingen förutsättning för dess giltighet men det är en enkel sak att kontrollera.
Om Lantmäteriet saknar uppgifter om servitutet skulle jag överväga att begära en så kallad fastighetsutredning som kan genomföras för att reda ut oklarheter kring fastigheter. En fastighetsutredning kan till exempel gälla oklara tomtgränser eller rättigheter knutna till fastigheter. En fastighetsutredning görs via kommunen där den aktuella fastigheten är belägen, och debiteras enligt nedlagd tid. Eftersom det är en väldigt oklar handling som ligger till grund för servitutet kan det kanske vara värt att utreda frågan en gång för alla.
En klen tröst i sammanhanget är att den härskande fastigheten ska nyttja sitt servitut så att det medför så lite olägenhet för den tjänande som möjligt, se 14 kap. 6 § JB, vilket man kan upplysa den härskande fastighetens ägare om. Jag är dock införstådd med att detta antagligen kommer få marginell betydelse i ert fall, om ens någon.
Om du skulle ha några frågor kring mitt svar är du varmt välkommen att kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas att du fick svar på din fråga!
