Delägare av hus vill inte sälja - kan tvångsförsäljning bli aktuellt?
Hej,
Jag var sambo med en man fom 2000 tom 2017.
2009 vi köpte ett hus där vi står som ägare 50/50. Han betalade köpesumman.
Han har köpekontraktet och lagfarten.
Jag bor i huset sen 2017, då vi separerade, han bodde aldrig i huset.
Jag vill ta över huset, erbjöd honom att köpa ut hans del, men han vägrar.
Har jag inga rättigheter alls? Kan jag sätta igång en tvångförsäljning?
Eventuellt vill jag ge bort min halva till min son, som gåva.
För att ge bort min halva, måste jag ha hans medgivande?
Vi är ovänner, pratar inte ens med varandra.
Tack
Mvh
Lawline svarar
Hej,
Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Att äga hus tillsammans med någon kan ibland bli knepigt – inte minst när du är ovän med den du äger huset tillsammans med. Många väljer att genom ett så kallat samäganderättsavtal i förhand bestämma hur ni ska gå till väga ifall då ni vill sälja fastigheten. Finns inte ett sådant avtal ser vi till samäganderättslagen som särskilt reglerar vad ni som tillsammans äger en fastighet har för rättigheter och skyldigheter. Ni båda är inskrivna som ägare i fastighetsregistret vilket enligt huvudregel innebär att ni båda ses som ägare till fastigheten.
Kan jag sälja eller ge bort min del av huset?
Ifall då du vill sälja eller ge bort huset i dess helhet, alltså båda parternas del av huset, förutsätts i regel båda parters samtycke ( 2 § Lag om samäganderätt). Hela fastigheten kan därför inte ges till din son som gåva. Vill du som ägare emellertid sälja av eller ge bort din del av fastigheten så får du göra det. Ditt ex behöver inte ge sitt medgivande till detta. Notera däremot att ditt ex i sin tur har samma möjligheter att ge bort eller sälja sin del av fastigheten utan ditt samtycke.
Har jag rätt att lösa ut den andra ägaren?
Precis som ovan förklarat kan du som delägare av huset välja att ge bort eller sälja din del av fastigheten till vem du vill. Det innebär att du som delägare inte har någon som helst förtur till att lösa ut den andra delägaren. Vill inte din ex-sambo sälja sin del av fastigheten till dig är det inte möjligt för dig att tvinga honom.
Hur får jag till en tvångsförsäljning?
Vill du ändå äga fastigheten själv finns en möjlighet till tvångsförsäljning genom offentlig auktion (6 § Lag om samäganderätt). Ansökan om försäljning på offentlig auktion görs till tingsrätten och kräver inte samtycke från den andra delägaren (se NJA 2000 s. 43). Offentlig auktion innebär att huset auktioneras ut där alla som vill får lägga bud på huset. Nackdelen med offentlig auktion är att priset kan bli väldigt högt eftersom en budgivning lätt skenar iväg. Kommer ni inte överens om att en särskild köpare ska få köpa huset så vinner det högsta budet (12 § 2 stycket Lag om samäganderätt).
Vid försäljning på offentlig auktion utser tingsrätten en god man. Den gode mannen har hand om allt det praktiska kring försäljningen och ska se till att ni som äger fastigheten får rätt betalt. Kostnader som rör försäljningen så som arvode till god man och auktionskostnader delas lika mellan er eftersom ni äger huset till lika delar (15 § Lag om samäganderätt).
Sammanfattande råd
Som alltid är den bästa lösningen att komma överens. Mitt bästa råd är därför att försöka lösa in din ex-sambos ägandeskap. Din ex- sambos kan däremot inte tvingas till att sälja sin del av fastigheten till dig. Han är fri att behålla, sälja eller ge bort sin del av fastigheten. Positivt är att även du har en sådan möjlighet och faktiskt kan ge bort din del av huset till din son. Är sonen er gemensamma kan en idé vara att både du och din ex – sambo ger bort hela huset till sonen för att undvika ytterligare osämja.
Går det inte att komma överens kan du ansöka om försäljning på offentlig auktion, oavsett samtycke från din ex- sambo. Som sagt är den stora nackdelen att vem som helst kan lägga bud på huset. Risken med det är att priset kan skena iväg så pass mycket att du inte har råd att köpa tillbaka huset. Det positiva är att du kan få loss pengar till att köpa en ny bostad, som du äger helt själv. Att försäljningen sköts av en god man och inte förutsätter något praktiskt samarbete mellan dig och din ex – sambo är också något jag kan tänka mig är fördelaktigt.
Notera återigen att mitt svar förutsätter att det inte finns ett avtal mellan er hur ni ska agera när fastigheten ska säljas. Ett sådant samäganderättsavtal har företräde framför ovan nämnda regler i samäganderättslagen.
Hoppas att mitt svar var till hjälp. Önskas ytterligare hjälp från Lawlines kunniga jurister eller om mitt svar på något sätt är oklart får du mer än gärna kontakta mig på my.ohman@lawline.se.
Hälsningar,
