Deklarera fastighet (bebyggd och obebyggd tomt) när uppgift om inköpspris saknas?
Vi är 4 delägare till ett fritidshus (numera klassat som fritidshus, tidigare klassat som jordbruksfastighet ) fastigheten har gått i arv i släkten sedan 1792. Fastigheten har bytt beteckning ett antal gånger genom bland annat skiften. Vi skall nu sälja denna fastighet/fastigheter. Fastigheten består av två delar en del som är klassad som tomt med byggnad och en del som är klassad som obebyggd tomt. Nu undrar jag hur försäljningen skall beskattas dels med anledning av att vi saknar uppgifter om inköpskostnader samt med anledning av att det egentligen är två olika objekt som säljs, Tomt med byggnad och obebyggd tomt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!
Deklaration och beskattning: tomt med byggnad och obebyggd tomt
En fastighetsförsäljning ska deklareras året efter att köpekontraktet skrivits på. Vilken blankett försäljningen ska redovisas på beror på om den är en privatbostadsfastighet, näringsfastighet eller både och. Jag uppfattar att det här rör sig om en fastighet, men att den består av två olika delar. Den del som är tomt med byggnad är en privatbostadsfastighet under förutsättning att den större delen av byggnaden används som permanent boende eller fritidshus av er ägare eller era närstående (om övervägande del hyrs ut är det istället en näringsfastighet). Beroende på om ni är närstående till varandra kan bedömningen bli olika för er. Om exempelvis ingen av er nyttjar fritidshuset men en av delägarna hyr ut det till sin närstående, vilken inte är närstående till övriga delägare, så kommer denna del av fastigheten vara privatbostadsfastighet för en av delägarna och näringsfastighet för övriga.
Den del som är obebyggd tomtmark utgör en privatbostadsfastighet om det vid försäljningstillfället finns en avsikt att bygga en privatbostad på den (permanent eller fritidshus). Du kan läsa mer om hur avsikten bedöms på Skatteverkets hemsida. Om det inte finns avsikt att bebygga tomtmaken utgör den istället näringsfastighet.
Även om det rör sig om en fastighet kan fallet alltså vara så att den vid inkomstbeskattningen delas upp i två delar. Den del som är privatbostadsfastighet ska redovisas på blankett K5 och skatten är här 30 % på 22/30 av vinsten (i praktiken 22 %). Den del som är näringsfastighet ska redovisas på blankett K7 och skatten är här 30 % på 9/10 av vinsten (i praktiken 27 %). (45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § inkomstskattelagen) Vid en försäljning ska alla fyra delägare deklarera för sin andel av fastigheten. Om ni har några frågor kring hur blanketterna ska fyllas i, om ni saknar någon uppgift eller kring beskattningen i övrigt så brukar Skatteverket kunna vara hjälpsamma.
Beräkning av vinst: inköpspriset?
Skatten beräknas utifrån den vinst som gjorts på fastigheten. När man tar över en fastighet genom arv har man ju själv inte något inköpspris och får därför ta över den tidigare ägarens inköpspris. Vinsten beräknas sedan som försäljningspriset minus inköpspriset. Därutöver finns möjlighet att göra justeringar för exempelvis mäklararvode och förbättringsutgifter. Exakt vilka justeringar som kan eller ska göras framgår på blanketterna samt av information på Skatteverkets hemsida. (se också 45 kap. 11–33 § inkomstskattelagen)
För fastigheter som förvärvats föra år 1952 anses inköpspriset vara 150 % av fastighetens taxeringsvärde 1952. Uppgifter om detta kan du beställa från Riksarkivet. De uppgifter du behöver för detta är fastighetsbeteckning (helst dåvarande), dåvarande ägare samt kommun och församling där fastigheten ligger. (45 kap. 28 § inkomstskattelagen)
Hoppas du känner att du fått svar på dina frågor. Om något känns oklart i djungeln av alla skatterättsliga regler och blanketter så är du välkommen att höra av dig till mig på malin.gustavsson@lawline.se så reder vi ut eventuella frågetecken.
Vänliga hälsningar,
