Brister i objektbeskrivningen vid fastighetsköp

2015-03-14 i Fastighet
FRÅGA
Köpte fastighet med två tvättmaskiner samt en torktumlare. Samliga maskiner nämns i objektsbeskrivningen. 14 dagar efter överlåtelse tvättar jag första gången, ingen maskin fungerar. Fastigheten har tidigare varit uthyrd, säljarna säger att de trodde maskinerna var hela.Mäklaren anser att säljaren bär ansvar, säljaren vill inte vara tillmötesgående. Mäklaren menar att nästa steg är stämning. Vad gäller? Vilka § har jag rätt att åberopa?Tack
SVAR

Hej,

Tack för att Du vänder dig till oss med din fråga!

Jag kommer nedan att redogöra för förhållandet mellan din undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt i samband med köp av fastighet. Avslutningsvis kommer jag att ge dig konkreta råd för hur Du skall ta ärendet vidare!

Föreligger det någon plikt att undersöka en fastighet innan ett köp?

Generellt gäller att en köpare har att förvänta sig att det han/hon köper skall stämma överens med vad som avtalats(d.v.s. oftast det som följer av objektbeskrivningen). Vidare får heller inte köpobjektet avvika från vad köparen haft att förvänta sig vid köpet med hänsyn till pris, skick, ålder på fastigheten och användning. Som exempel kan nämnas att om man köper en fastighet med ett nyrenoverat kök torde det föreligga en presumtion om att ugn, kylskåp osv, fungerar som det ska. I dessa fall har köparen en reducerad undersökningsplikt, vilket i praktiken innebär att han/hon har att förvänta sig att allting fungerar och således ej behöver göra någon djup undersökning av det som är nyrenoverat. Annat gäller om fastigheten är av det äldre slaget, då torde köparen ha att vara väldigt noggrann i sin undersökning.

Som ovan nämnt kan omfattningen av undersökningsplikten skilja sig beroende på vad som köps, vilket skick köpobjektet är i, priset o.s.v.. Fanns det några symptom på att det kunde ha förelegat något fel på respektive maskin? Testade Du dem i samband med inspektionen av fastigheten? Det torde åligga dig att i samband med inspektionen undersöka huruvida dessa saker fungerade eller inte. Eventuellt skulle Du kunnat ha försökt starta maskinerna för att se om allt var i sin ordning. Detta torde nog falla in under din undersökningsplikt, framförallt om maskinerna ej var helt nya, då torde detta inte gälla.

Säljaren skall både muntligt och i skrift ha uttryckt sig på ett sätt som ingjutit en tro hos dig om att tvättmaskinerna samt torktumlaren var i sin ordning. Spelar säljarens utfästelser någon roll? Svaret på den frågan är ja, det spelar helt klart en roll. Om säljaren hade sagt något i stil med att dessa saker är av det äldre slaget och att den krånglat under det senaste året, så torde detta vara att betrakta som en varningssignal för köparen. Köparen bör i detta läge vidta en djupgående undersökning! Det motsatta scenariot, d.v.s. då säljaren ger sken av att allt är i sin ordning, bör leda till att undersökningsplikten inte behöver vara lika ingående. Sedan får man ställa sig frågan om Du borde räknat- eller förväntat dig att det kunde föreligga fel på tvättmaskinerna samt torktumlaren?. Då jag inte har tillräckligt med information så kan jag inte säga mer om detta än att säljaren inte ansvarar för fel och/eller brister som Du som köpare borde ha räknat med(återigen spelar skick, ålder och användning en avgörande roll).

Det råder i praxis och doktrin oklarheter om vad som är att betrakta som en utfästelse. I ett hovrättsfall har ett uttalande om en brunn att vattnet "var mycket bra och att den aldrig vållat några problem" setts som en utfästelse. I ett annat fall har ett uttalande om att avloppet fungerar bra inte ansetts kunna betraktas som en utfästelse. Om en utfästelse är för handen i ditt fall(säljaren trodde att maskinen var "hela") är svårt för mig att säga då jag har alldeles för lite information för att ta ställning till det. Det är dock fullt möjligt att så kan vara fallet om Du kan styrka att säljaren gett dig någon form av garanti, eller utfästelse av något slag, att den fungerar och att detta påverkat dig i ditt köp. Det bör observeras att en avvikelse från vad som är avtalat inte nödvändigtvis – men ofta – också innebär att det föreligger en utfästelse (som har självständig betydelse som skadeståndsgrund) om Du som köpare kan visa att uppgiften inverkat på köpet.

Har säljaren en upplysningsplikt?

Någon sådan skyldighet finns inte! Dock gäller att säljaren inte kan åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsskyldighet om säljaren inte upplyst dig som köpare om något väsentligt förhållande som han/hon borde ha känt till och som Du som köpare borde ha blivit upplyst om. Säljaren har i ditt fall sagt att han/hon inte kände till detta problem med tvättmaskinerna samt torktumlaren. Frågan är om säljaren borde ha känt till detta eller om det rör sig om ett så kallat "dolt fel". Säljaren ansvarar för sådana dolda fel medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Således spelar det ingen roll om säljaren kände till problemet eller inte, han/hon ansvarar ändå. Dock gäller att ett fel inte betraktas som dolt om en "tillräckligt kunnig person"(en normalt bevandrad och erfaren lekman på området) skulle ha upptäckt felet. Som jag nämnde ovan är det därför av relevans att anlita en sakkunnig på området för att genom detta uppfylla sin undersökningsplikt.

Slutsats

Jag är av den uppfattningen att läget är något oklart då jag inte vet tillräckligt om vad köparen har sagt och i vilket skick fastigheten och tvättmaskinerna samt torktumlaren var vid tidpunkten Du skrev på köpekontraktet. Det man skulle kunna hävda är att fastigheten inte stämmer överens med det ni avtalade om, med tanke på att tvättmaskinerna samt torktumlaren som Du betalade för ej fungerar. Således har Du betalat för någonting som inte fungerar! I praktiken innebär detta att köparen har rätt till ett avdrag i form av den summa Du betalade för sakerna som ej fungerade, d.v.s. tvättmaskinerna samt torktumlaren. Min rekommendation är att Du talar med säljaren och kräver att få ett prisavdrag för värdet av sakerna som ej fungerar. Om han/hon ej är villig att lyssna, så är nästa steg att Du genom en skrivelse innehållande grunder för ditt yrkande, prisavdraget och dess uträkning, delger säljaren den informationen. Vidare kan det vara bra att tala om att Du är beredd att vidta processuella åtgärder om han/hon ej är samarbetsvillig. Det torde vara värt att nämna att ett förfarande i domstol inte är att föredra. Det är dels tidskrävande, och kan eventuellt sluta med att Du "förlorar" målet och tvingas betala höga rättegångskostnader. Därför är det att föredra att Du i första hand tar kontakt säljaren och löser problemet på den vägen!

Jag hoppas att Du är nöjd med svaret! Om Du har fler funderingar eller om Du är intresserad av vidare juridisk konsultation är Du välkommen att höra av dig till mig så kan jag hänvisa dig till en kunnig jurist på området.

Med vänlig hälsning,

Anes Sabic
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll