Bostadsrätt: Frånträda förhandsavtal vid uppkommen avvikelse - Vad gäller?
Jag har tecknat nyproduktion med inflytt 2024 Q3. Projektet har marknadsfört sig med milsvid utsikt i text och bilder. Bland annat med texten ”ja mycket kan man göra om man har en takterrass med milsvid utsikt och ingen insyn, ska den bli din?” På deras Instagram. I verkligheten så byggs en skola som täcker terassen och de andra lägenheternas utsikt. Detaljplanen godkände Sthlm stad 2019 och ska stå klart 2033 endå tar man fram bilder på en utsikt som inte stämmer. Visionsbilderna visar vacker utsikt från våningarna under takterrassen. Vi köpte takterrassen för att garanterat få utsikten som marknadsförts. Både på hemsidan, i prospektet och på lägenhetsväljaren där vi har beskrivit kvarterets kommande byggnadsetapper, har vi visat den vita blockvolymen på andra sidan gatan, som avses vara skolans framtida byggnadskropp. Vi har i prospektet påtalat att förändringar kan komma att ske i verkligheten i förhållande till tidiga illustrationer. Den vita blockvolymen är något otydlig i de dom visat. Efter önskan om att häva kontraktet skickade dom även en bild som visar tydligt att takterrassen och resterande lägenheter kommer täckas av skolan. denna information har jag inte fått tagit del av tidigare vid kontraktsskrivningen. Kan jag häva köpet för falsk marknadsföring? Är mer en ett år till inflytt
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL) samt bostadsrättslagen (BRL) och då vissa av de nya regler som gäller från med den 1 januari i år.
Min uppfattning är att den här typen av situationer, jämte reglerna i bostadsrättslagen, i många fall kan komma att avgöras utifrån allmänna avtalsrättsliga principer och då framförallt med stöd av den s.k. stora generalklausulen i 36 § AvtL. Däri sägs, i bestämmelsens första stycke, att avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt ska gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende. Det finns inget generellt svar på hur 36 § AvtL ska tolkas, dvs. hur bestämmelsens faktiska innebörd lyder i mer allmänna ordalag. Men en enskild bedömning är alltid påkallad från fall till fall. Noterbart är också att det vid den här prövningen ska tas särskild hänsyn till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument (vilket är fallet här) eller annars intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet.
I 5 kap. 13 § 1 st. 4 p. BRL sägs att förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som avtalats. Märk väl att en förhandstecknare som vill frånträda avtalet enligt nyssnämnda bestämmelse ska säga upp avtalet av den anledningen inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom om avvikelsen, vilket framgår av 5 kap. 13 § 2 st. BRL. I lagmotiven framhålls att innebörden av ordet ”väsentlig” inte kan ges någon exakt definition, vilket ligger i språkets natur eftersom detta helt beror på den kontext i vilket ordet för stunden verkar. Några exakta summor, procentsatser eller beskrivningar av avvikelser finns således inte angivna varför det måste göras en bedömning i varje enskilt fall, se prop. 1971:12 s. 42. Men det bör noteras att huvudregeln ändå får anses vara att avtalet gäller, vilket bottnar i att viss hänsyn ska tas till övriga medlemmar i föreningen då dessa indirekt kommer att påverkas av ett frånträdande.
Å andra sidan och enligt samma förarbeten får den information som har lämnats i eventuella prospekt, kostnadskalkyler, själva avtalet och/eller andra liknande handlingar betydelse för den rättsliga bedömningen. Om man som förhandstecknare redan från början och på objektiva grunder haft anledning att räkna med exempelvis en höjning av avgiften eller om man varit medveten om risken för uppkomsten av avvikelser kommer dock ett sådant faktum att beaktas. Men aktuell bestämmelse, dvs. 5 kap. 13 § 1 st. 4 p. BRL, kan enligt lagkommentaren fortfarande träffa situationer som exempelvis gäller avvikelser i form av ändringar av lägenhetens storlek, planlösning eller balkong. Sådana avvikelser kan också avse ändringar i förhållande till vad som har avtalats om t.ex. garage, parkeringsplatser, hissar, tvättstugor och/eller annat som har med föreningens hus eller mark att göra. Och i det här sammanhanget kan det särskilt noterats att bostadsrättsföreningen enligt 5 kap. 11 § BRL är skyldig att så snart som möjligt informera förhandstecknaren om det kan förutses att väsentliga avvikelser kommer att ske från det som är avtalat, se prop. 2021/22:171 s. 98.
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning, vilket du säkert förstår. Men gissningsvis och mot bakgrund av den information som du har lämnat till oss samt utifrån vad som ovan anförts torde du ha ett relativt gott utgångsläge. Förslagsvis formaliseras därför din önskan om att få frånträda avtalet genom ett formellt kravbrev.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i en eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författandet av ditt kravbrev och/eller annat skriftligt yttrande. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
